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Bourg de CONQUEREUIL, maison 135 m² 7 pièces, terrain

VilleConquereuil (44)
Surface135.62m²
Coût Total176 438€
Loyer Annuel12 267€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 350 €
Surface : 135.62 m²
Prix au m² : 754,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Au coeur du bourg de CONQUEREUIL, à mi chemin entre DERVAL et GUEMENE-PENFAO, maison à rénover entièrement , viabilisée en eau edf et tout à l'égoût, env 135 m² hab sur une parcelle de 401 m² en zone constructible. Offrant un hall d'entrée, cabinet de toilette, pièce de vie avec ancienne cheminée, cuisine, arrière cuisine, une chambre, salle d'eau . A l'étage 4 chambres, salle d'eau/wc. Grenier aménageable ; dépendance attenant d'environ 20 m². Terrain (possibilité de diviser en logements pour locatif). (7.74 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/358737.pdf

Ville : Conquereuil
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44290
Coordonnées : 47.624597, -1.750328
Total : 176 438€
Prix d'acquisition : 102 350€
Travaux : 65 900€
Valeur du bien : 168 250€
Frais de notaire : 8 188€
Coût estimé : 8 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135.62m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12267€/an
Fourchette totale : 777€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 9320€ - 16147€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 394,23 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 085 €
Prix d'achat :102 350 €
Décote à l'achat :-86 735€ (-45.9%)
Marge achat-revente :12 647€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 438€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :70,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 964,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 681,98€
Coût de l'assurance :21 172,56€
Taxe foncière : 1 226,74€/an
Soit par mois : 102,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 022,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine vétuste nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec moquette usée et papier peint daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon vétuste nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (inclus main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 120€/m² = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conquereuil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 267 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 438 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 847 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 227 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 264 €
Revenus locatifs : +12 267 €
Charges déductibles : -74 264 €
Résultat foncier Année 1 : -61 997 €(Déficit de 61 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 364 €/an
Revenus locatifs : +12 267 €
Charges déductibles : -8 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40597.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 528 €(65% de 102 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 419 €/an
Calcul : 66 528 € × 3,636% = 2 419 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 267 €74 270 €6 297 €-62 003 €21 400 €40 603 €40 603 €
212 513 €8 208 €6 134 €4 305 €--36 298 €
312 763 €8 039 €5 966 €4 724 €--31 574 €
413 018 €7 865 €5 791 €5 154 €--26 420 €
513 279 €7 683 €5 610 €5 595 €--20 825 €
613 544 €7 496 €5 422 €6 049 €--14 776 €
713 815 €7 301 €5 227 €6 514 €--8 262 €
814 091 €7 099 €5 026 €6 992 €--1 270 €
914 373 €6 890 €4 817 €7 483 €---
1014 661 €6 673 €4 600 €7 987 €---
1114 954 €6 449 €4 375 €8 505 €---
1215 253 €6 215 €4 142 €9 038 €---
1315 558 €5 974 €3 900 €9 584 €---
1415 869 €5 723 €3 650 €10 146 €---
1516 187 €5 464 €3 390 €10 723 €---
1616 510 €5 194 €3 121 €11 316 €---
1716 841 €4 915 €2 842 €11 925 €---
1817 177 €4 626 €2 552 €12 551 €---
1917 521 €4 326 €2 252 €13 195 €---
2017 871 €4 015 €1 941 €13 856 €---
2118 229 €3 693 €1 619 €14 536 €---
2218 593 €3 359 €1 285 €15 235 €---
2318 965 €3 012 €938 €15 953 €---
2419 345 €2 653 €579 €16 692 €---
2519 731 €2 280 €207 €17 451 €---
TOTAL392 930 €209 423 €91 682 €183 507 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 576 €-6 420 €+8 996 €
2+2 576 €0 €+2 576 €
3+2 576 €0 €+2 576 €
4+2 576 €0 €+2 576 €
5+2 576 €0 €+2 576 €
6+2 576 €0 €+2 576 €
7+2 576 €0 €+2 576 €
8+2 576 €0 €+2 576 €
9+2 576 €+1 864 €+712 €
10+2 576 €+2 396 €+180 €
11+2 576 €+2 552 €+24 €
12+2 576 €+2 711 €-135 €
13+2 576 €+2 875 €-299 €
14+2 576 €+3 044 €-468 €
15+2 576 €+3 217 €-641 €
16+2 576 €+3 395 €-819 €
17+2 576 €+3 578 €-1 002 €
18+2 576 €+3 765 €-1 189 €
19+2 576 €+3 958 €-1 382 €
20+2 576 €+4 157 €-1 581 €
21+2 576 €+4 361 €-1 785 €
22+2 576 €+4 570 €-1 994 €
23+2 576 €+4 786 €-2 210 €
24+2 576 €+5 008 €-2 432 €
25+2 576 €+5 235 €-2 659 €
Total+64 400 €+55 052 €+9 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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