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Achat : Appartement Périgueux (24000)

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface170m²
Coût Total205 350€
Loyer Annuel19 073€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 952,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 8 pièces, 5 chambres, 4 salles de bain, 154 m² de terrain, Cave

Immeuble de rapport Perigueux. Immeuble de rapport sur cave, comprenant 3 appartements : deux T2 en rez-de-chaussée et un duplex de 105 m² comprenant 4 chambres et 2 salles de bains. Chaque appartement dispose de son cabanon extérieur ainsi que d’une cour commune. Chaque logement est équipé d’une chaudière gaz. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir dans les appartements ainsi que dans les parties communes. Actuellement, un seul appartement est loué 331 € hors charges. À titre indicatif, un T2 était précédemment loué 384 € hors charges et le duplex 700 € hors charges.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.187730, 0.709910
Total : 205 350€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 30 390€
Valeur du bien : 192 390€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1589€/mois
Loyer annuel estimé : 19073€/an
Fourchette totale : 1258€ - 2008€/mois
Fourchette annuelle : 15096€ - 24097€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 823,53 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 000 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-148 000€ (-47.7%)
Marge achat-revente :104 650€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :59,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 078,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 093,59€
Coût de l'assurance :17 968,12€
Taxe foncière : 1 907,26€/an
Soit par mois : 158,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 589,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :352,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du carrelage
Quantité: 33 m² (15 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants
Parties communesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des parties communes
Quantité: surface à définir selon les parties communes
Raison: Travaux de rafraîchissement nécessaires pour améliorer l'attrait de l'immeuble

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 390 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant éléments, carrelage et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon:1 650€
    Peinture murs salon: 33 m² × 50€/m² = 1650€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (incluant parquet et peinture) + Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité générale:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant fourniture et pose)
  • Parties communes:840€
    Peinture parties communes: 28 m² × 30€/m² = 840€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 073 €/an
Calcul : 1 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 350 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 929 €
Revenus locatifs : +19 073 €
Charges déductibles : -39 929 €
Résultat foncier Année 1 : -20 857 €(Déficit de 20 857 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 157 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 539 €/an
Revenus locatifs : +19 073 €
Charges déductibles : -9 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10156.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 073 €39 936 €6 920 €-20 864 €10 700 €10 164 €10 164 €
219 454 €9 363 €6 737 €10 091 €--72 €
319 843 €9 173 €6 547 €10 670 €---
420 240 €8 976 €6 350 €11 264 €---
520 645 €8 773 €6 147 €11 872 €---
621 058 €8 563 €5 937 €12 495 €---
721 479 €8 345 €5 719 €13 134 €---
821 908 €8 120 €5 494 €13 788 €---
922 347 €7 887 €5 261 €14 459 €---
1022 794 €7 646 €5 020 €15 147 €---
1123 249 €7 397 €4 771 €15 852 €---
1223 714 €7 139 €4 513 €16 575 €---
1324 189 €6 872 €4 246 €17 316 €---
1424 672 €6 596 €3 970 €18 076 €---
1525 166 €6 310 €3 684 €18 855 €---
1625 669 €6 015 €3 389 €19 654 €---
1726 183 €5 709 €3 083 €20 474 €---
1826 706 €5 393 €2 767 €21 314 €---
1927 240 €5 065 €2 439 €22 175 €---
2027 785 €4 727 €2 101 €23 059 €---
2128 341 €4 376 €1 750 €23 965 €---
2228 908 €4 014 €1 388 €24 894 €---
2329 486 €3 638 €1 012 €25 847 €---
2430 076 €3 250 €624 €26 825 €---
2530 677 €2 849 €223 €27 828 €---
TOTAL610 902 €196 133 €100 094 €414 769 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 005 €-3 210 €+7 215 €
2+4 005 €0 €+4 005 €
3+4 005 €+3 179 €+826 €
4+4 005 €+3 379 €+626 €
5+4 005 €+3 562 €+443 €
6+4 005 €+3 748 €+257 €
7+4 005 €+3 940 €+65 €
8+4 005 €+4 136 €-131 €
9+4 005 €+4 338 €-333 €
10+4 005 €+4 544 €-539 €
11+4 005 €+4 756 €-751 €
12+4 005 €+4 973 €-968 €
13+4 005 €+5 195 €-1 190 €
14+4 005 €+5 423 €-1 418 €
15+4 005 €+5 657 €-1 652 €
16+4 005 €+5 896 €-1 891 €
17+4 005 €+6 142 €-2 137 €
18+4 005 €+6 394 €-2 389 €
19+4 005 €+6 653 €-2 648 €
20+4 005 €+6 918 €-2 913 €
21+4 005 €+7 189 €-3 184 €
22+4 005 €+7 468 €-3 463 €
23+4 005 €+7 754 €-3 749 €
24+4 005 €+8 048 €-4 043 €
25+4 005 €+8 349 €-4 344 €
Total+100 125 €+124 431 €+-24 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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