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Appartement - 2 pièce(s) - 52 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface52
Coût Total92 600
Loyer Annuel7 368
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 865,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T2 lumineux à Châteauroux avec ascenseur, idéal pour un investissement ou un projet de rénovation. Situé au deuxième étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement de 52 m² offre un agencement optimal pour un confort de vie agréable. Dès l'entrée, vous serez séduit par la pièce de vie de 18 m², baignée de lumière naturelle, parfaite pour accueillir vos moments de détente ou vos soirées entre amis. La chambre, confortable et bien proportionnée, vous promet des nuits paisibles. Vous apprécierez également la salle de bain fonctionnelle, qui complète cet espace de vie.Le balcon, véritable atout de cet appartement, vous permettra de profiter de l'extérieur tout en restant chez vous. Imaginez-vous savourer votre café du matin ou lire un livre au soleil, tout en ayant une vue dégagée sur les environs. Le chauffage collectif au gaz assure une chaleur douce et agréable durant les mois d'hiver. De plus, cet appartement est doté d'une place de parking, un véritable plus dans un environnement urbain. Situé dans un quartier dynamique, vous trouverez à proximité immédiate des supermarchés, des écoles, des pharmacies et même des boulangeries pour vos envies de douceurs. Les transports en commun et les stations de recharge pour véhicules électriques sont également facilement accessibles, rendant vos déplacements simples et pratiques.Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir un bien au potentiel certain, à deux pas de toutes les commodités. Cet appartement est une toile vierge, prête à être transformée selon vos envies. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout ce qu'il a à offrir.

Prix du bouquet : 45000.0 euros.

Numéro de mandat : 6640

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.801957, 1.716608
Total : 92 600
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 89 000
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7368€/an
Fourchette totale : 485€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5816€ - 9334€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 477,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 923,24
Coût de l'assurance :7 871,00
Taxe foncière : 736,80€/an
Soit par mois : 61,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 129,99€/mois
Soit par an : 1 559,83€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 614,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Assurer la conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(846 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€ (prix moyen) - 500€ (aide estimée) = 4500€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€
  • Chambres:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 20000€
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau = 1200€
  • Plomberie:2 080
    Mise à jour plomberie: 52 m² × 40€/m² = 2080€, ajusté à 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 368 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 591
Revenus locatifs : +7 368
Charges déductibles : -49 591
Résultat foncier Année 1 : -42 223(Déficit de 42 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 823
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 591 €/an
Revenus locatifs : +7 368
Charges déductibles : -5 591
Résultat foncier Années 2+ : 1 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20823.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 36849 5942 983-42 22621 400 €20 826 €20 826 €
27 5155 5132 9022 002--18 824 €
37 6665 4302 8182 236--16 588 €
47 8195 3442 7322 475--14 113 €
57 9755 2552 6432 721--11 392 €
68 1355 1632 5512 972--8 421 €
78 2985 0682 4573 230--5 191 €
88 4644 9702 3583 494--1 697 €
98 6334 8692 2573 764---
108 8054 7642 1524 042---
118 9824 6562 0444 326---
129 1614 5441 9334 617---
139 3444 4291 8174 916---
149 5314 3091 6985 222---
159 7224 1861 5755 536---
169 9164 0591 4475 858---
1710 1153 9271 3166 187---
1810 3173 7911 1806 526---
1910 5233 6511 0406 872---
2010 7343 5068957 228---
2110 9493 3567457 592---
2211 1673 2025907 966---
2311 3913 0424308 349---
2411 6192 8772658 742---
2511 8512 706959 145---
TOTAL236 000152 21042 92383 79021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 790
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 547-6 420+7 967
2+1 5470+1 547
3+1 5470+1 547
4+1 5470+1 547
5+1 5470+1 547
6+1 5470+1 547
7+1 5470+1 547
8+1 5470+1 547
9+1 547+620+927
10+1 547+1 212+335
11+1 547+1 298+249
12+1 547+1 385+162
13+1 547+1 475+72
14+1 547+1 567-20
15+1 547+1 661-114
16+1 547+1 757-210
17+1 547+1 856-309
18+1 547+1 958-411
19+1 547+2 062-515
20+1 547+2 168-621
21+1 547+2 278-731
22+1 547+2 390-843
23+1 547+2 505-958
24+1 547+2 623-1 076
25+1 547+2 744-1 197
Total+38 675+25 137+13 538
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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