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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface66m²
Coût Total109 720€
Loyer Annuel6 894€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 818,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Exposition sud, Pas de cave

Dans un immeuble réhabilité de 5 lots (toiture, façade, parties communes) au coeur de la Bastide de Carcassonne, plateau de 66m2 pouvant accueillir un type 3. Situé au 1er étage, il est traversant, exposé sud avec de grandes ouvertures. Ses volumes et son plafond à la française à conserver et à rénover en feront sans aucun doute un appartement de charme.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209108, 2.354551
Total : 109 720€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 105 400€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6894€/an
Fourchette totale : 461€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5530€ - 8595€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 320 €/m²
Basé sur :285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 120 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-33 120€ (-38.0%)
Marge achat-revente :-22 600€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 566,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 032,99€
Coût de l'assurance :9 326,20€
Taxe foncière : 689,40€/an
Soit par mois : 57,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds
Quantité: couloir (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - couloir en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(779 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€ = 4500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:7 500€
    Rénovation salon: 25 m² × 300€ = 7500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Couloir:1 500€
    Rénovation couloir: 10 m² × 150€ = 1500€ (incluant revêtement sol, peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 894 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 004 €
Revenus locatifs : +6 894 €
Charges déductibles : -56 004 €
Résultat foncier Année 1 : -49 110 €(Déficit de 49 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 604 €/an
Revenus locatifs : +6 894 €
Charges déductibles : -4 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27709.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 894 €56 007 €3 545 €-49 113 €21 400 €27 713 €27 713 €
27 032 €4 512 €3 449 €2 520 €--25 193 €
37 172 €4 413 €3 350 €2 760 €--22 433 €
47 316 €4 310 €3 248 €3 006 €--19 428 €
57 462 €4 205 €3 142 €3 258 €--16 170 €
67 611 €4 096 €3 033 €3 516 €--12 654 €
77 764 €3 983 €2 920 €3 781 €--8 873 €
87 919 €3 866 €2 804 €4 053 €--4 820 €
98 077 €3 746 €2 683 €4 331 €--489 €
108 239 €3 622 €2 559 €4 617 €---
118 404 €3 493 €2 431 €4 911 €---
128 572 €3 360 €2 298 €5 211 €---
138 743 €3 223 €2 161 €5 520 €---
148 918 €3 081 €2 019 €5 837 €---
159 096 €2 935 €1 873 €6 161 €---
169 278 €2 784 €1 721 €6 495 €---
179 464 €2 627 €1 565 €6 837 €---
189 653 €2 466 €1 403 €7 187 €---
199 846 €2 299 €1 237 €7 547 €---
2010 043 €2 127 €1 064 €7 917 €---
2110 244 €1 949 €886 €8 296 €---
2210 449 €1 764 €702 €8 684 €---
2310 658 €1 574 €512 €9 084 €---
2410 871 €1 378 €315 €9 493 €---
2511 089 €1 175 €112 €9 914 €---
TOTAL220 816 €128 994 €51 033 €91 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €0 €+1 448 €
5+1 448 €0 €+1 448 €
6+1 448 €0 €+1 448 €
7+1 448 €0 €+1 448 €
8+1 448 €0 €+1 448 €
9+1 448 €0 €+1 448 €
10+1 448 €+1 239 €+209 €
11+1 448 €+1 473 €-25 €
12+1 448 €+1 563 €-115 €
13+1 448 €+1 656 €-208 €
14+1 448 €+1 751 €-303 €
15+1 448 €+1 848 €-400 €
16+1 448 €+1 948 €-500 €
17+1 448 €+2 051 €-603 €
18+1 448 €+2 156 €-708 €
19+1 448 €+2 264 €-816 €
20+1 448 €+2 375 €-927 €
21+1 448 €+2 489 €-1 041 €
22+1 448 €+2 605 €-1 157 €
23+1 448 €+2 725 €-1 277 €
24+1 448 €+2 848 €-1 400 €
25+1 448 €+2 974 €-1 526 €
Total+36 200 €+27 547 €+8 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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