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Achat : Maison Saint-Gonnery (56920)

VilleSaint-Gonnery (56)
Surface114m²
Coût Total173 420€
Loyer Annuel11 013€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 929,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 3 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, 122 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre Saint-Gonnery 56920. Maison de 114,55 m² à vendre au cœur de Saint-Gonnery

Située en plein centre-ville de Saint-Gonnery, cette maison de 114,55 m² offre un beau potentiel pour concrétiser votre projet de rénovation sur mesure.

Les atouts du bien :

2 chambres (possible 3) Séjour lumineux Terrasse Garage

Emplacement privilégié : À deux pas des écoles et des commerces de proximité, vous profitez d’un cadre de vie pratique et agréable au quotidien.

Prix de vente : 106 000 €

Idéale pour les amateurs de rénovation souhaitant personnaliser leur futur chez-soi selon leurs envies.

Une opportunité rare à saisir ! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite.

Ville : Saint-Gonnery
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.122610, -2.849130
Total : 173 420€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 58 940€
Valeur du bien : 164 940€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11013€/an
Fourchette totale : 709€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 8507€ - 14258€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 256 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :143 184 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-37 184€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-30 236€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 897,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 661,14€
Coût de l'assurance :15 174,25€
Taxe foncière : 1 101,32€/an
Soit par mois : 91,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 940 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 840€
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gonnery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 013 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 246 €
Revenus locatifs : +11 013 €
Charges déductibles : -66 246 €
Résultat foncier Année 1 : -55 232 €(Déficit de 55 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 832 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 306 €/an
Revenus locatifs : +11 013 €
Charges déductibles : -7 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 708 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33832.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 013 €66 251 €5 603 €-55 238 €21 400 €33 838 €33 838 €
211 233 €7 160 €5 452 €4 074 €--29 764 €
311 458 €7 003 €5 295 €4 455 €--25 310 €
411 687 €6 842 €5 134 €4 845 €--20 464 €
511 921 €6 675 €4 967 €5 246 €--15 218 €
612 159 €6 502 €4 794 €5 657 €--9 561 €
712 403 €6 324 €4 616 €6 079 €--3 482 €
812 651 €6 140 €4 432 €6 511 €---
912 904 €5 950 €4 241 €6 954 €---
1013 162 €5 753 €4 045 €7 409 €---
1113 425 €5 550 €3 842 €7 875 €---
1213 694 €5 340 €3 632 €8 353 €---
1313 967 €5 123 €3 415 €8 844 €---
1414 247 €4 899 €3 191 €9 347 €---
1514 532 €4 668 €2 960 €9 864 €---
1614 822 €4 429 €2 721 €10 393 €---
1715 119 €4 182 €2 473 €10 937 €---
1815 421 €3 927 €2 218 €11 495 €---
1915 730 €3 663 €1 954 €12 067 €---
2016 044 €3 390 €1 682 €12 654 €---
2116 365 €3 109 €1 400 €13 256 €---
2216 692 €2 818 €1 110 €13 874 €---
2317 026 €2 517 €809 €14 509 €---
2417 367 €2 207 €499 €15 160 €---
2517 714 €1 886 €178 €15 828 €---
TOTAL352 756 €182 308 €80 661 €170 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 313 €-6 420 €+8 733 €
2+2 313 €0 €+2 313 €
3+2 313 €0 €+2 313 €
4+2 313 €0 €+2 313 €
5+2 313 €0 €+2 313 €
6+2 313 €0 €+2 313 €
7+2 313 €0 €+2 313 €
8+2 313 €+909 €+1 404 €
9+2 313 €+2 086 €+227 €
10+2 313 €+2 223 €+90 €
11+2 313 €+2 362 €-49 €
12+2 313 €+2 506 €-193 €
13+2 313 €+2 653 €-340 €
14+2 313 €+2 804 €-491 €
15+2 313 €+2 959 €-646 €
16+2 313 €+3 118 €-805 €
17+2 313 €+3 281 €-968 €
18+2 313 €+3 448 €-1 135 €
19+2 313 €+3 620 €-1 307 €
20+2 313 €+3 796 €-1 483 €
21+2 313 €+3 977 €-1 664 €
22+2 313 €+4 162 €-1 849 €
23+2 313 €+4 353 €-2 040 €
24+2 313 €+4 548 €-2 235 €
25+2 313 €+4 748 €-2 435 €
Total+57 825 €+51 134 €+6 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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