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Appartement à vendre

VilleSaint-Denis (93)
Surface73
Coût Total246 680
Loyer Annuel16 062
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 193 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 643,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Magnifique appartement traversant de 4 pièces offrant 73,42 m² de surface totale au sol, vendu loué, à deux pas du métro ligne 13 et de la basilique-cathédrale de Saint-Denis.Situé au troisième étage, il bénéficie d'une surface de 59,56 m² loi Carrez et comprend une entrée, quatre pièces, une cuisine indépendante, un dégagement, une salle de bains et un WC séparé.Vous serez séduits par ses beaux volumes, sa luminosité, son calme et ses fenêtres en double vitrage.En plein cœur de Saint-Denis, commerces, bus, métro ligne 13, tramways T1, T5 et T8, ainsi que la gare desservie par le RER D et le Transilien H, sont accessibles à pied.Un bien rare sur le marché, idéal pour un investissement locatif.À voir absolument !

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.935614, 2.355918
Total : 246 680
Prix d'acquisition : 193 000
Travaux : 38 240
Valeur du bien : 231 240
Frais de notaire : 15 440
Coût estimé : 15 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16062€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 12177€ - 21188€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 875 €/m²
Basé sur :579 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 875
Prix d'achat :193 000
Décote à l'achat :-89 875 (-31.8%)
Marge achat-revente :36 195€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 208,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 270,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 911,16
Coût de l'assurance :18 501,00
Taxe foncière : 1 606,23€/an
Soit par mois : 133,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 338,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 465 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée/couloir avec peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 240(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:2 400
    Rénovation murs et sol chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:240
    Rafraîchissement entrée/couloir: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 062 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 680 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 622
Revenus locatifs : +16 062
Charges déductibles : -48 622
Résultat foncier Année 1 : -32 559(Déficit de 32 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 159
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 382 €/an
Revenus locatifs : +16 062
Charges déductibles : -10 382
Résultat foncier Années 2+ : 5 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11159.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 06248 6308 043-32 56721 400 €11 167 €11 167 €
216 38410 1737 8276 210--4 957 €
316 7119 9497 6036 762---
417 0459 7187 3727 327---
517 3869 4797 1337 907---
617 7349 2326 8868 502---
718 0898 9776 6319 112---
818 4508 7136 3679 737---
918 8198 4416 09510 379---
1019 1968 1595 81311 037---
1119 5807 8685 52211 712---
1219 9717 5675 22112 404---
1320 3717 2564 91013 115---
1420 7786 9344 58813 844---
1521 1946 6024 25614 592---
1621 6186 2593 91315 359---
1722 0505 9043 55816 146---
1822 4915 5373 19116 954---
1922 9415 1582 81217 782---
2023 4004 7672 42018 633---
2123 8684 3622 01619 506---
2224 3453 9431 59720 402---
2324 8323 5111 16521 321---
2425 3293 06471822 264---
2525 8352 60225623 233---
TOTAL514 479212 808115 911301 67121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 671
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 373-6 420+9 793
2+3 3730+3 373
3+3 373+541+2 832
4+3 373+2 198+1 175
5+3 373+2 372+1 001
6+3 373+2 551+822
7+3 373+2 733+640
8+3 373+2 921+452
9+3 373+3 114+259
10+3 373+3 311+62
11+3 373+3 514-141
12+3 373+3 721-348
13+3 373+3 934-561
14+3 373+4 153-780
15+3 373+4 377-1 004
16+3 373+4 608-1 235
17+3 373+4 844-1 471
18+3 373+5 086-1 713
19+3 373+5 335-1 962
20+3 373+5 590-2 217
21+3 373+5 852-2 479
22+3 373+6 120-2 747
23+3 373+6 396-3 023
24+3 373+6 679-3 306
25+3 373+6 970-3 597
Total+84 325+90 501+-6 176
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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