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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface73m²
Coût Total246 680€
Loyer Annuel16 062€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 193 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 643,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Magnifique appartement traversant de 4 pièces offrant 73,42 m² de surface totale au sol, vendu loué, à deux pas du métro ligne 13 et de la basilique-cathédrale de Saint-Denis.Situé au troisième étage, il bénéficie d'une surface de 59,56 m² loi Carrez et comprend une entrée, quatre pièces, une cuisine indépendante, un dégagement, une salle de bains et un WC séparé.Vous serez séduits par ses beaux volumes, sa luminosité, son calme et ses fenêtres en double vitrage.En plein cœur de Saint-Denis, commerces, bus, métro ligne 13, tramways T1, T5 et T8, ainsi que la gare desservie par le RER D et le Transilien H, sont accessibles à pied.Un bien rare sur le marché, idéal pour un investissement locatif.À voir absolument !

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.935614, 2.355918
Total : 246 680€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 38 240€
Valeur du bien : 231 240€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16062€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 12177€ - 21188€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 875 €/m²
Basé sur :579 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 875 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-89 875€ (-31.8%)
Marge achat-revente :36 195€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 208,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 270,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 911,16€
Coût de l'assurance :18 501,00€
Taxe foncière : 1 606,23€/an
Soit par mois : 133,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 338,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 465 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée/couloir avec peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 240 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:2 400€
    Rénovation murs et sol chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:240€
    Rafraîchissement entrée/couloir: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 062 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 622 €
Revenus locatifs : +16 062 €
Charges déductibles : -48 622 €
Résultat foncier Année 1 : -32 559 €(Déficit de 32 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 382 €/an
Revenus locatifs : +16 062 €
Charges déductibles : -10 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11159.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 062 €48 630 €8 043 €-32 567 €21 400 €11 167 €11 167 €
216 384 €10 173 €7 827 €6 210 €--4 957 €
316 711 €9 949 €7 603 €6 762 €---
417 045 €9 718 €7 372 €7 327 €---
517 386 €9 479 €7 133 €7 907 €---
617 734 €9 232 €6 886 €8 502 €---
718 089 €8 977 €6 631 €9 112 €---
818 450 €8 713 €6 367 €9 737 €---
918 819 €8 441 €6 095 €10 379 €---
1019 196 €8 159 €5 813 €11 037 €---
1119 580 €7 868 €5 522 €11 712 €---
1219 971 €7 567 €5 221 €12 404 €---
1320 371 €7 256 €4 910 €13 115 €---
1420 778 €6 934 €4 588 €13 844 €---
1521 194 €6 602 €4 256 €14 592 €---
1621 618 €6 259 €3 913 €15 359 €---
1722 050 €5 904 €3 558 €16 146 €---
1822 491 €5 537 €3 191 €16 954 €---
1922 941 €5 158 €2 812 €17 782 €---
2023 400 €4 767 €2 420 €18 633 €---
2123 868 €4 362 €2 016 €19 506 €---
2224 345 €3 943 €1 597 €20 402 €---
2324 832 €3 511 €1 165 €21 321 €---
2425 329 €3 064 €718 €22 264 €---
2525 835 €2 602 €256 €23 233 €---
TOTAL514 479 €212 808 €115 911 €301 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 373 €-6 420 €+9 793 €
2+3 373 €0 €+3 373 €
3+3 373 €+541 €+2 832 €
4+3 373 €+2 198 €+1 175 €
5+3 373 €+2 372 €+1 001 €
6+3 373 €+2 551 €+822 €
7+3 373 €+2 733 €+640 €
8+3 373 €+2 921 €+452 €
9+3 373 €+3 114 €+259 €
10+3 373 €+3 311 €+62 €
11+3 373 €+3 514 €-141 €
12+3 373 €+3 721 €-348 €
13+3 373 €+3 934 €-561 €
14+3 373 €+4 153 €-780 €
15+3 373 €+4 377 €-1 004 €
16+3 373 €+4 608 €-1 235 €
17+3 373 €+4 844 €-1 471 €
18+3 373 €+5 086 €-1 713 €
19+3 373 €+5 335 €-1 962 €
20+3 373 €+5 590 €-2 217 €
21+3 373 €+5 852 €-2 479 €
22+3 373 €+6 120 €-2 747 €
23+3 373 €+6 396 €-3 023 €
24+3 373 €+6 679 €-3 306 €
25+3 373 €+6 970 €-3 597 €
Total+84 325 €+90 501 €+-6 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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