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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface138m²
Coût Total93 600€
Loyer Annuel14 329€
Rentabilité15.31%
Cashflow/mois+579€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 572,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 4 chambres

Maison bourgeoise à rénover de 138 m²sur les hauteurs de Tulle. Au rez-de-chaussée d'une cuisne, un séjour, une salle de bain, un wc et 2 chambres A l'étage, 2 chambres dont une suite parentale avec salle de bain et wc, un grenier. Sous-sol complet à usage de cave. Terrain arboré de 959 m²

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.281480, 1.790820
Total : 93 600€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 8 280€
Valeur du bien : 87 280€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14329€/an
Fourchette totale : 940€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 11275€ - 18211€/an
Rentabilité brute :15.31%
Fourchette de rentabilité :12.05% - 19.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,61 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :141 672 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-62 672€ (-44.2%)
Marge achat-revente :48 072€ (33.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 495,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 975,10€
Coût de l'assurance :8 190,00€
Taxe foncière : 1 432,93€/an
Soit par mois : 119,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 194,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :578,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 280 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 280€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 280€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 329 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 275 €
Revenus locatifs : +14 329 €
Charges déductibles : -13 275 €
Résultat foncier Année 1 : 1 054 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 995 €/an
Revenus locatifs : +14 329 €
Charges déductibles : -4 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 334 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 329 €13 279 €3 238 €1 051 €---
214 616 €4 914 €3 153 €9 702 €---
314 908 €4 826 €3 065 €10 082 €---
415 206 €4 735 €2 974 €10 472 €---
515 511 €4 641 €2 880 €10 870 €---
615 821 €4 543 €2 783 €11 278 €---
716 137 €4 442 €2 682 €11 695 €---
816 460 €4 337 €2 577 €12 122 €---
916 789 €4 229 €2 469 €12 560 €---
1017 125 €4 117 €2 356 €13 008 €---
1117 467 €4 001 €2 240 €13 467 €---
1217 817 €3 880 €2 120 €13 936 €---
1318 173 €3 756 €1 995 €14 417 €---
1418 537 €3 627 €1 866 €14 910 €---
1518 907 €3 493 €1 733 €15 414 €---
1619 285 €3 355 €1 594 €15 931 €---
1719 671 €3 212 €1 451 €16 460 €---
1820 065 €3 063 €1 303 €17 001 €---
1920 466 €2 909 €1 149 €17 556 €---
2020 875 €2 750 €990 €18 125 €---
2121 293 €2 586 €825 €18 707 €---
2221 718 €2 415 €654 €19 304 €---
2322 153 €2 238 €478 €19 915 €---
2422 596 €2 055 €295 €20 541 €---
2523 048 €1 866 €105 €21 182 €---
TOTAL458 973 €99 268 €46 975 €359 705 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 009 €+315 €+2 694 €
2+3 009 €+2 911 €+98 €
3+3 009 €+3 025 €-16 €
4+3 009 €+3 141 €-132 €
5+3 009 €+3 261 €-252 €
6+3 009 €+3 383 €-374 €
7+3 009 €+3 509 €-500 €
8+3 009 €+3 637 €-628 €
9+3 009 €+3 768 €-759 €
10+3 009 €+3 902 €-893 €
11+3 009 €+4 040 €-1 031 €
12+3 009 €+4 181 €-1 172 €
13+3 009 €+4 325 €-1 316 €
14+3 009 €+4 473 €-1 464 €
15+3 009 €+4 624 €-1 615 €
16+3 009 €+4 779 €-1 770 €
17+3 009 €+4 938 €-1 929 €
18+3 009 €+5 100 €-2 091 €
19+3 009 €+5 267 €-2 258 €
20+3 009 €+5 437 €-2 428 €
21+3 009 €+5 612 €-2 603 €
22+3 009 €+5 791 €-2 782 €
23+3 009 €+5 974 €-2 965 €
24+3 009 €+6 162 €-3 153 €
25+3 009 €+6 355 €-3 346 €
Total+75 225 €+107 911 €+-32 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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