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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCoulounieix-Chamiers (24)
Surface78.5m²
Coût Total120 170€
Loyer Annuel8 612€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 120 €
Surface : 78.5 m²
Prix au m² : 995,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse

Opportunité d'investissement locatif à Coulounieix Appartement de 78 m² avec balcon Venez découvrir cet appartement de 78 m², vendu loué, idéalement situé à Coulounieix-Chamiers (24660), proche des commodités et établissements scolaires. Il dispose de 2 chambres, d'une pièce à vivre spacieuse de 30 m² et d'un balcon. Ce bien est complété par un garage, atout considérable, et d'une cave offrant un espace de rangement supplémentaire. Ne laissez pas passer cette opportunité. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Ville : Coulounieix-Chamiers
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24660
Coordonnées : 45.165841, 0.684092
Total : 120 170€
Prix d'acquisition : 78 120€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 113 920€
Frais de notaire : 6 250€
Coût estimé : 6 250€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.5m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8612€/an
Fourchette totale : 588€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 7058€ - 10510€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 560,27 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :122 481 €
Prix d'achat :78 120 €
Décote à l'achat :-44 361€ (-36.2%)
Marge achat-revente :2 311€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 382,12€
Coût de l'assurance :10 514,88€
Taxe foncière : 861,25€/an
Soit par mois : 71,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78.5 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et de l'électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coulounieix-Chamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 612 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 170 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 116 €
Revenus locatifs : +8 612 €
Charges déductibles : -41 116 €
Résultat foncier Année 1 : -32 503 €(Déficit de 32 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 316 €/an
Revenus locatifs : +8 612 €
Charges déductibles : -5 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11103.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 778 €(65% de 78 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 846 €/an
Calcul : 50 778 € × 3,636% = 1 846 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 612 €41 120 €4 038 €-32 507 €21 400 €11 107 €11 107 €
28 785 €5 212 €3 930 €3 572 €--7 535 €
38 960 €5 101 €3 820 €3 859 €--3 676 €
49 140 €4 987 €3 705 €4 153 €---
59 322 €4 868 €3 586 €4 454 €---
69 509 €4 745 €3 463 €4 764 €---
79 699 €4 618 €3 336 €5 081 €---
89 893 €4 487 €3 205 €5 406 €---
910 091 €4 351 €3 069 €5 740 €---
1010 293 €4 210 €2 928 €6 083 €---
1110 499 €4 065 €2 783 €6 434 €---
1210 709 €3 914 €2 632 €6 795 €---
1310 923 €3 758 €2 476 €7 164 €---
1411 141 €3 597 €2 315 €7 544 €---
1511 364 €3 430 €2 149 €7 934 €---
1611 591 €3 258 €1 976 €8 333 €---
1711 823 €3 080 €1 798 €8 744 €---
1812 060 €2 895 €1 613 €9 165 €---
1912 301 €2 704 €1 422 €9 597 €---
2012 547 €2 506 €1 225 €10 040 €---
2112 798 €2 302 €1 020 €10 496 €---
2213 054 €2 091 €809 €10 963 €---
2313 315 €1 872 €590 €11 443 €---
2413 581 €1 646 €364 €11 935 €---
2513 853 €1 412 €130 €12 441 €---
TOTAL275 860 €126 228 €58 382 €149 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809 €-6 420 €+8 229 €
2+1 809 €0 €+1 809 €
3+1 809 €0 €+1 809 €
4+1 809 €+143 €+1 666 €
5+1 809 €+1 336 €+473 €
6+1 809 €+1 429 €+380 €
7+1 809 €+1 524 €+285 €
8+1 809 €+1 622 €+187 €
9+1 809 €+1 722 €+87 €
10+1 809 €+1 825 €-16 €
11+1 809 €+1 930 €-121 €
12+1 809 €+2 038 €-229 €
13+1 809 €+2 149 €-340 €
14+1 809 €+2 263 €-454 €
15+1 809 €+2 380 €-571 €
16+1 809 €+2 500 €-691 €
17+1 809 €+2 623 €-814 €
18+1 809 €+2 749 €-940 €
19+1 809 €+2 879 €-1 070 €
20+1 809 €+3 012 €-1 203 €
21+1 809 €+3 149 €-1 340 €
22+1 809 €+3 289 €-1 480 €
23+1 809 €+3 433 €-1 624 €
24+1 809 €+3 581 €-1 772 €
25+1 809 €+3 732 €-1 923 €
Total+45 225 €+44 890 €+335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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