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Maison à vendre

VilleCamembert (61)
Surface184m²
Coût Total251 822€
Loyer Annuel14 485€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 869,02 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 5 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

Cette annonce vous est proposée par Renaud O'Lanyer Virginie - EI - NoRSAC: 879 696 912, Enregistré à de Nanterre

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Camembert
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61120
Coordonnées : 48.891157, 0.169108
Total : 251 822€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 79 130€
Valeur du bien : 239 030€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 6.56€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1207€/mois
Loyer annuel estimé : 14485€/an
Fourchette totale : 954€ - 1527€/mois
Fourchette annuelle : 11447€ - 18329€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :153 333 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :+6 567€ (+4.3%)
Marge achat-revente :-98 489€ (-64.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 229,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 303,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 127,49€
Coût de l'assurance :22 034,42€
Taxe foncière : 1 448,50€/an
Soit par mois : 120,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 207,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 184 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur 184 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la décoration et des finitions
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vieillissant nécessitant des améliorations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 130 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 880€
    Isolation des combles: 184 m² × 70€/m² = 12880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:11 250€
    Rafraîchissement décoration: 25 m² × 450€/m² = 11250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Camembert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 207 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 485 €/an
Calcul : 1 207 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 822 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 588 €
Revenus locatifs : +14 485 €
Charges déductibles : -89 588 €
Résultat foncier Année 1 : -75 103 €(Déficit de 75 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 458 €/an
Revenus locatifs : +14 485 €
Charges déductibles : -10 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53702.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 485 €89 596 €8 136 €-75 111 €21 400 €53 711 €53 711 €
214 775 €10 246 €7 916 €4 529 €--49 182 €
315 070 €10 019 €7 689 €5 051 €--44 131 €
415 372 €9 784 €7 454 €5 587 €--38 543 €
515 679 €9 542 €7 212 €6 137 €--32 406 €
615 993 €9 291 €6 961 €6 701 €--25 704 €
716 313 €9 032 €6 703 €7 280 €--18 424 €
816 639 €8 765 €6 435 €7 874 €--10 551 €
916 972 €8 489 €6 159 €8 483 €--2 068 €
1017 311 €8 203 €5 873 €9 108 €---
1117 657 €7 908 €5 579 €9 749 €---
1218 010 €7 604 €5 274 €10 407 €---
1318 371 €7 289 €4 959 €11 082 €---
1418 738 €6 964 €4 634 €11 774 €---
1519 113 €6 628 €4 298 €12 485 €---
1619 495 €6 280 €3 950 €13 215 €---
1719 885 €5 922 €3 592 €13 963 €---
1820 283 €5 551 €3 221 €14 732 €---
1920 688 €5 168 €2 838 €15 520 €---
2021 102 €4 772 €2 442 €16 330 €---
2121 524 €4 364 €2 034 €17 161 €---
2221 954 €3 941 €1 611 €18 013 €---
2322 394 €3 505 €1 175 €18 889 €---
2422 841 €3 054 €724 €19 788 €---
2523 298 €2 588 €258 €20 710 €---
TOTAL463 960 €254 505 €117 127 €209 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 042 €-6 420 €+9 462 €
2+3 042 €0 €+3 042 €
3+3 042 €0 €+3 042 €
4+3 042 €0 €+3 042 €
5+3 042 €0 €+3 042 €
6+3 042 €0 €+3 042 €
7+3 042 €0 €+3 042 €
8+3 042 €0 €+3 042 €
9+3 042 €0 €+3 042 €
10+3 042 €+2 112 €+930 €
11+3 042 €+2 925 €+117 €
12+3 042 €+3 122 €-80 €
13+3 042 €+3 324 €-282 €
14+3 042 €+3 532 €-490 €
15+3 042 €+3 746 €-704 €
16+3 042 €+3 964 €-922 €
17+3 042 €+4 189 €-1 147 €
18+3 042 €+4 419 €-1 377 €
19+3 042 €+4 656 €-1 614 €
20+3 042 €+4 899 €-1 857 €
21+3 042 €+5 148 €-2 106 €
22+3 042 €+5 404 €-2 362 €
23+3 042 €+5 667 €-2 625 €
24+3 042 €+5 936 €-2 894 €
25+3 042 €+6 213 €-3 171 €
Total+76 050 €+62 837 €+13 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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