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vente - maison

Bien expiré
VillePlagne (01)
Surface193m²
Coût Total318 600€
Loyer Annuel28 667€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+467€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 1 243,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Parking, Salle d eau

Bruno DELHAYE 0627304030 vous propose cette maison au calme, sans circulation, composée au rez-de-chaussée d'une grande pièce à vivre avec sa salle à manger et sa cuisine, un salon, une pièce pour rangement ou autre, une salle d'eau, un wc, un atelier donnant sur l'extérieur, une chaufferie. À l'étage, vous trouverez 3 grandes chambres ouvrant chacune sur une grande terrasse exposée sud-est, puis une salle d'eau avec wc. Au dernier étage, un grenier entièrement aménageable de 80m2 au sol. Cette maison propose également, par une entrée séparée, l'accès à un grand appartement indépendant de type 2 composé au rez-de-chaussée d'une cuisine, puis à l'étage, un salon, une chambre et une salle d'eau avec wc. L'habitation de la maison et l'appartement sont reliés, les deux parties peuvent donc se louer indépendamment ou ensemble. Le tout est édifié sur un terrain de 685m2 avec abris pour rangements. À 50mn de Genève et 20mn de Valserhône.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Bruno DELHAYE inscrit au RSAC de BOURG EN BRESSE n° 525 177 234 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plagne
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Coordonnées : 46.180000, 5.730000
Total : 318 600€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 59 400€
Valeur du bien : 299 400€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 17.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2389€/mois
Loyer annuel estimé : 28667€/an
Fourchette totale : 1699€ - 3359€/mois
Fourchette annuelle : 20388€ - 40308€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 589,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :92,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 682,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 359,56€
Coût de l'assurance :27 877,50€
Taxe foncière : 2 866,69€/an
Soit par mois : 238,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 388,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 921,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :467,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 080€
    Isolation toiture/combles: 193 m² × 52€/m² = 10036€, Main d'œuvre: 44€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1200€/fenêtre = 28800€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Revêtement sol: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plagne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 667 €/an
Calcul : 2 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 600 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 115 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 298 €
Revenus locatifs : +28 667 €
Charges déductibles : -74 298 €
Résultat foncier Année 1 : -45 631 €(Déficit de 45 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 898 €/an
Revenus locatifs : +28 667 €
Charges déductibles : -14 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24231.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 667 €74 308 €10 927 €-45 641 €21 400 €24 241 €24 241 €
229 240 €14 621 €10 639 €14 619 €--9 622 €
329 825 €14 323 €10 342 €15 502 €---
430 422 €14 015 €10 034 €16 406 €---
531 030 €13 696 €9 715 €17 333 €---
631 651 €13 366 €9 385 €18 284 €---
732 284 €13 025 €9 043 €19 259 €---
832 929 €12 671 €8 689 €20 259 €---
933 588 €12 304 €8 323 €21 283 €---
1034 260 €11 925 €7 943 €22 334 €---
1134 945 €11 533 €7 551 €23 412 €---
1235 644 €11 126 €7 144 €24 517 €---
1336 357 €10 705 €6 724 €25 651 €---
1437 084 €10 270 €6 288 €26 814 €---
1537 825 €9 819 €5 837 €28 006 €---
1638 582 €9 352 €5 370 €29 230 €---
1739 354 €8 869 €4 887 €30 485 €---
1840 141 €8 368 €4 387 €31 772 €---
1940 943 €7 850 €3 869 €33 093 €---
2041 762 €7 314 €3 332 €34 448 €---
2142 598 €6 759 €2 777 €35 839 €---
2243 449 €6 184 €2 202 €37 265 €---
2344 318 €5 589 €1 607 €38 729 €---
2445 205 €4 973 €992 €40 232 €---
2546 109 €4 336 €354 €41 773 €---
TOTAL918 210 €317 304 €158 360 €600 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 600 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 020 €-6 420 €+12 440 €
2+6 020 €0 €+6 020 €
3+6 020 €+1 764 €+4 256 €
4+6 020 €+4 922 €+1 098 €
5+6 020 €+5 200 €+820 €
6+6 020 €+5 485 €+535 €
7+6 020 €+5 778 €+242 €
8+6 020 €+6 078 €-58 €
9+6 020 €+6 385 €-365 €
10+6 020 €+6 700 €-680 €
11+6 020 €+7 024 €-1 004 €
12+6 020 €+7 355 €-1 335 €
13+6 020 €+7 695 €-1 675 €
14+6 020 €+8 044 €-2 024 €
15+6 020 €+8 402 €-2 382 €
16+6 020 €+8 769 €-2 749 €
17+6 020 €+9 145 €-3 125 €
18+6 020 €+9 532 €-3 512 €
19+6 020 €+9 928 €-3 908 €
20+6 020 €+10 334 €-4 314 €
21+6 020 €+10 752 €-4 732 €
22+6 020 €+11 180 €-5 160 €
23+6 020 €+11 619 €-5 599 €
24+6 020 €+12 069 €-6 049 €
25+6 020 €+12 532 €-6 512 €
Total+150 500 €+180 272 €+-29 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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