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Ferme 10 pièces 280 m²

VilleSeissan (32)
Surface280m²
Coût Total342 590€
Loyer Annuel25 295€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 839,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 10 pièces 280 m² - Ferme 10 pièces 280 m²

Secteur Seissan Gasconne de 1796 d’une surface habitable de 280m². Sur une disposition classique on trouve au rez-de-chaussée de part et d’autre d’une grande entrée le salon (27m²) et la salle à manger (27m²), un coin cuisine, une chambre, une buanderie avec wc, un cellier. A l’étage une chambre de 21m² et deux de 27m² avec chacune un point d’eau. Une salle de bains, wc. En bonus deux greniers. A l’extérieur propre à toute ferme une étable, des granges, garages… Un puits inactif et une marre. Un terrain de 1,82ha (18200m²) proposant de beaux projets et une maison avec beaucoup de cachet!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 280 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2026

Consommation énergie primaire : 310 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Seissan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32260
Coordonnées : 43.500114, 0.556105
Total : 342 590€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 88 790€
Valeur du bien : 323 790€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2108€/mois
Loyer annuel estimé : 25295€/an
Fourchette totale : 1633€ - 2722€/mois
Fourchette annuelle : 19591€ - 32659€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,76 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :535 293 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-300 293€ (-56.1%)
Marge achat-revente :192 703€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 673,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :97,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 770,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 345,52€
Coût de l'assurance :29 120,15€
Taxe foncière : 2 529,45€/an
Soit par mois : 210,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 107,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 980,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 21 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 21 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 790 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:28 000€
    Isolation toiture/combles: 280 m² × 100€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 600€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 970€
    Parquet flottant: 21 m² × 70€/m² = 1470€, main d'œuvre: 30€ = 1500€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs/plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seissan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 64 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 295 €/an
Calcul : 2 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 590 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 165 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 542 €
Revenus locatifs : +25 295 €
Charges déductibles : -103 542 €
Résultat foncier Année 1 : -78 247 €(Déficit de 78 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 752 €/an
Revenus locatifs : +25 295 €
Charges déductibles : -14 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56847.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 295 €103 553 €11 068 €-78 258 €21 400 €56 858 €56 858 €
225 800 €14 464 €10 769 €11 337 €--45 521 €
326 316 €14 155 €10 460 €12 162 €--33 360 €
426 843 €13 835 €10 141 €13 007 €--20 353 €
527 380 €13 506 €9 811 €13 874 €--6 479 €
627 927 €13 165 €9 471 €14 762 €---
728 486 €12 813 €9 119 €15 673 €---
829 055 €12 449 €8 755 €16 606 €---
929 637 €12 073 €8 379 €17 563 €---
1030 229 €11 685 €7 991 €18 544 €---
1130 834 €11 284 €7 589 €19 550 €---
1231 451 €10 869 €7 175 €20 581 €---
1332 080 €10 441 €6 747 €21 639 €---
1432 721 €9 998 €6 304 €22 723 €---
1533 376 €9 541 €5 847 €23 835 €---
1634 043 €9 069 €5 374 €24 974 €---
1734 724 €8 581 €4 886 €26 143 €---
1835 418 €8 076 €4 382 €27 342 €---
1936 127 €7 555 €3 861 €28 571 €---
2036 849 €7 017 €3 323 €29 832 €---
2137 586 €6 461 €2 767 €31 125 €---
2238 338 €5 886 €2 192 €32 452 €---
2339 105 €5 293 €1 598 €33 812 €---
2439 887 €4 679 €985 €35 208 €---
2540 685 €4 045 €351 €36 639 €---
TOTAL810 191 €340 492 €159 346 €469 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 312 €-6 420 €+11 732 €
2+5 312 €0 €+5 312 €
3+5 312 €0 €+5 312 €
4+5 312 €0 €+5 312 €
5+5 312 €0 €+5 312 €
6+5 312 €+2 485 €+2 827 €
7+5 312 €+4 702 €+610 €
8+5 312 €+4 982 €+330 €
9+5 312 €+5 269 €+43 €
10+5 312 €+5 563 €-251 €
11+5 312 €+5 865 €-553 €
12+5 312 €+6 174 €-862 €
13+5 312 €+6 492 €-1 180 €
14+5 312 €+6 817 €-1 505 €
15+5 312 €+7 150 €-1 838 €
16+5 312 €+7 492 €-2 180 €
17+5 312 €+7 843 €-2 531 €
18+5 312 €+8 203 €-2 891 €
19+5 312 €+8 571 €-3 259 €
20+5 312 €+8 950 €-3 638 €
21+5 312 €+9 338 €-4 026 €
22+5 312 €+9 736 €-4 424 €
23+5 312 €+10 144 €-4 832 €
24+5 312 €+10 562 €-5 250 €
25+5 312 €+10 992 €-5 680 €
Total+132 800 €+140 910 €+-8 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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