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Appartement à vendre

VilleMarseille 3e (13)
Surface46.31m²
Coût Total101 160€
Loyer Annuel8 985€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 46.31 m²
Prix au m² : 1 381,99 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, 1 chambre

T2 LOUÉ SPACIEUX -8 Rue du 141e RIA/BD NATIONAL- T2 COTé COUR- Au 2eme étage, sans ascenseur d'un immeuble bien entretenu, vaste T2 de 46,31m² en bon état se composant d'un séjour, d'une grande chambre, d'une cuisine, indépendante, d'une salle d'eau et toilettes. locataire depuis 10 ans,, retraité . Appartement très bien entretenu. bail en cours: 576,97€ Superbe opportunité! à deux pas du BD National (futur ligne de tramway). Excellent placement patrimonial. Copropriété de 17 lots - dont 16 lots habitation. ().

Charges annuelles : 600.00 euros.

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.307578, 5.381348
Total : 101 160€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 32 040€
Valeur du bien : 96 040€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.31m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8985€/an
Fourchette totale : 591€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 7090€ - 11388€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 620 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-28 620€ (-30.9%)
Marge achat-revente :-8 540€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :40,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 535,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 372,78€
Coût de l'assurance :12 139,20€
Taxe foncière : 898,53€/an
Soit par mois : 74,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 7 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et moisissures présentes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des petites imperfections
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 040 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 640€
    Douche complète: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (4 m²): 4 × 80€/m² = 320€, Carrelage sol (4 m²): 4 × 80€/m² = 320€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres:4 200€
    Revêtement de sol (12 m²): 12 × 60€/m² = 720€, Peinture murs (12 m²): 12 × 30€/m² = 360€, Électricité: 1000€, Menuiseries intérieures: 2000€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs (20 m²): 20 × 30€/m² = 600€, Réparation petites imperfections: 200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Salon
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 160 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 309 €
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -37 309 €
Résultat foncier Année 1 : -28 324 €(Déficit de 28 324 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 269 €/an
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -5 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17624.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 985 €37 312 €3 288 €-28 327 €10 700 €17 627 €17 627 €
29 165 €5 184 €3 200 €3 981 €--13 646 €
39 348 €5 092 €3 108 €4 256 €--9 390 €
49 535 €4 998 €3 014 €4 538 €--4 853 €
59 726 €4 900 €2 916 €4 826 €--27 €
69 920 €4 799 €2 815 €5 122 €---
710 119 €4 694 €2 710 €5 424 €---
810 321 €4 586 €2 602 €5 735 €---
910 528 €4 475 €2 491 €6 053 €---
1010 738 €4 360 €2 376 €6 378 €---
1110 953 €4 241 €2 257 €6 712 €---
1211 172 €4 118 €2 133 €7 054 €---
1311 395 €3 990 €2 006 €7 405 €---
1411 623 €3 859 €1 875 €7 764 €---
1511 856 €3 723 €1 739 €8 133 €---
1612 093 €3 583 €1 599 €8 510 €---
1712 335 €3 438 €1 454 €8 897 €---
1812 582 €3 288 €1 304 €9 294 €---
1912 833 €3 133 €1 149 €9 700 €---
2013 090 €2 973 €989 €10 117 €---
2113 352 €2 807 €823 €10 544 €---
2213 619 €2 636 €652 €10 982 €---
2313 891 €2 460 €476 €11 431 €---
2414 169 €2 277 €293 €11 892 €---
2514 452 €2 089 €105 €12 364 €---
TOTAL287 801 €129 015 €47 373 €158 785 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 887 €-3 210 €+5 097 €
2+1 887 €0 €+1 887 €
3+1 887 €0 €+1 887 €
4+1 887 €0 €+1 887 €
5+1 887 €0 €+1 887 €
6+1 887 €+1 528 €+359 €
7+1 887 €+1 627 €+260 €
8+1 887 €+1 720 €+167 €
9+1 887 €+1 816 €+71 €
10+1 887 €+1 914 €-27 €
11+1 887 €+2 014 €-127 €
12+1 887 €+2 116 €-229 €
13+1 887 €+2 222 €-335 €
14+1 887 €+2 329 €-442 €
15+1 887 €+2 440 €-553 €
16+1 887 €+2 553 €-666 €
17+1 887 €+2 669 €-782 €
18+1 887 €+2 788 €-901 €
19+1 887 €+2 910 €-1 023 €
20+1 887 €+3 035 €-1 148 €
21+1 887 €+3 163 €-1 276 €
22+1 887 €+3 295 €-1 408 €
23+1 887 €+3 429 €-1 542 €
24+1 887 €+3 567 €-1 680 €
25+1 887 €+3 709 €-1 822 €
Total+47 175 €+47 636 €+-461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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