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Détails du bien

VilleÉpinal (88)
Surface112m²
Coût Total199 990€
Loyer Annuel12 030€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 276,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Total : 199 990€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 45 550€
Valeur du bien : 188 550€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12030€/an
Fourchette totale : 784€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9409€ - 15381€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 320 €/m²
Basé sur :285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 840 €
Prix d'achat :143 000 €
Décote à l'achat :-4 840€ (-3.3%)
Marge achat-revente :-52 150€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 084,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 335,31€
Coût de l'assurance :23 998,80€
Taxe foncière : 1 203,01€/an
Soit par mois : 100,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 002,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 550 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 550€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1 050€ = 11 550€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture: 1 cuisine complète × 5 000€ = 5 000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 030 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 990 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 684 €
Revenus locatifs : +12 030 €
Charges déductibles : -54 684 €
Résultat foncier Année 1 : -42 654 €(Déficit de 42 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 134 €/an
Revenus locatifs : +12 030 €
Charges déductibles : -9 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21254.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 030 €54 691 €6 978 €-42 661 €21 400 €21 261 €21 261 €
212 271 €8 959 €6 796 €3 312 €--17 949 €
312 516 €8 770 €6 607 €3 746 €--14 203 €
412 766 €8 575 €6 412 €4 191 €--10 012 €
513 022 €8 373 €6 210 €4 649 €--5 363 €
613 282 €8 163 €6 000 €5 119 €--244 €
713 548 €7 946 €5 783 €5 602 €---
813 819 €7 721 €5 558 €6 098 €---
914 095 €7 488 €5 325 €6 607 €---
1014 377 €7 246 €5 083 €7 131 €---
1114 665 €6 996 €4 833 €7 668 €---
1214 958 €6 737 €4 574 €8 221 €---
1315 257 €6 469 €4 306 €8 788 €---
1415 562 €6 191 €4 028 €9 371 €---
1515 873 €5 903 €3 740 €9 970 €---
1616 191 €5 605 €3 442 €10 586 €---
1716 515 €5 296 €3 133 €11 219 €---
1816 845 €4 976 €2 813 €11 869 €---
1917 182 €4 645 €2 482 €12 537 €---
2017 526 €4 301 €2 138 €13 224 €---
2117 876 €3 945 €1 782 €13 931 €---
2218 234 €3 577 €1 414 €14 657 €---
2318 598 €3 195 €1 032 €15 403 €---
2418 970 €2 800 €637 €16 170 €---
2519 350 €2 390 €227 €16 959 €---
TOTAL385 327 €200 959 €101 335 €184 368 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 526 €-6 420 €+8 946 €
2+2 526 €0 €+2 526 €
3+2 526 €0 €+2 526 €
4+2 526 €0 €+2 526 €
5+2 526 €0 €+2 526 €
6+2 526 €0 €+2 526 €
7+2 526 €+1 608 €+918 €
8+2 526 €+1 829 €+697 €
9+2 526 €+1 982 €+544 €
10+2 526 €+2 139 €+387 €
11+2 526 €+2 300 €+226 €
12+2 526 €+2 466 €+60 €
13+2 526 €+2 636 €-110 €
14+2 526 €+2 811 €-285 €
15+2 526 €+2 991 €-465 €
16+2 526 €+3 176 €-650 €
17+2 526 €+3 366 €-840 €
18+2 526 €+3 561 €-1 035 €
19+2 526 €+3 761 €-1 235 €
20+2 526 €+3 967 €-1 441 €
21+2 526 €+4 179 €-1 653 €
22+2 526 €+4 397 €-1 871 €
23+2 526 €+4 621 €-2 095 €
24+2 526 €+4 851 €-2 325 €
25+2 526 €+5 088 €-2 562 €
Total+63 150 €+55 310 €+7 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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