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Achat maison

Bien expiré
VilleBeyssenac (19)
Surface120m²
Coût Total197 994€
Loyer Annuel10 105€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 800 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 723,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 120 m², 6 Pièces, 5 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Terrain de 7000 m², Travaux

A 10 minutes de Pompadour, maison à rénover comprenant au rez de chaussée : pièce de vie, cuisine, salle d'eau et trois chambres. L'étage offre deux chambres et une salle de bain. Combles. Dépendance et garage. Le tout sur un terrain de 7400 m² plat et arboré avec partie constructible. Absence de système de chauffage.

Ville : Beyssenac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19230
Coordonnées : 45.394710, 1.278670
Total : 197 994€
Prix d'acquisition : 86 800€
Travaux : 104 250€
Valeur du bien : 191 050€
Frais de notaire : 6 944€
Coût estimé : 6 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10105€/an
Fourchette totale : 659€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7913€ - 12904€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 994€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :59,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 036,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 242,21€
Coût de l'assurance :17 819,46€
Taxe foncière : 1 010,53€/an
Soit par mois : 84,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et répondre aux exigences énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - sol nécessite une rénovation.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises.
Quantité: 120 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations.
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 250 €(869 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 750€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1250€ = 18750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Remplacement parquet salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:14 400€
    Mise aux normes électricité: 120 m² × 120€/m² = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:9 600€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beyssenac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 105 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 994 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 560 €
Revenus locatifs : +10 105 €
Charges déductibles : -112 560 €
Résultat foncier Année 1 : -102 455 €(Déficit de 102 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 310 €/an
Revenus locatifs : +10 105 €
Charges déductibles : -8 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81055.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 420 €(65% de 86 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 052 €/an
Calcul : 56 420 € × 3,636% = 2 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 105 €112 567 €6 594 €-102 462 €21 400 €81 062 €81 062 €
210 307 €8 141 €6 418 €2 166 €--78 895 €
310 514 €7 959 €6 236 €2 554 €--76 341 €
410 724 €7 771 €6 048 €2 953 €--73 389 €
510 938 €7 577 €5 854 €3 361 €--70 027 €
611 157 €7 376 €5 652 €3 781 €--66 246 €
711 380 €7 168 €5 444 €4 212 €--62 033 €
811 608 €6 953 €5 229 €4 655 €--57 378 €
911 840 €6 730 €5 007 €5 110 €--52 268 €
1012 077 €6 500 €4 777 €5 577 €--46 692 €
1112 318 €6 262 €4 539 €6 056 €--40 636 €
1212 565 €6 016 €4 293 €6 549 €---
1312 816 €5 761 €4 038 €7 054 €---
1413 072 €5 498 €3 775 €7 574 €---
1513 334 €5 226 €3 503 €8 108 €---
1613 600 €4 944 €3 221 €8 656 €---
1713 872 €4 653 €2 930 €9 219 €---
1814 150 €4 352 €2 629 €9 798 €---
1914 433 €4 041 €2 317 €10 392 €---
2014 721 €3 718 €1 995 €11 003 €---
2115 016 €3 385 €1 662 €11 631 €---
2215 316 €3 041 €1 317 €12 276 €---
2315 623 €2 684 €961 €12 938 €---
2415 935 €2 316 €593 €13 619 €---
2516 254 €1 935 €211 €14 319 €---
TOTAL323 675 €242 575 €95 242 €81 100 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 122 €-6 420 €+8 542 €
2+2 122 €0 €+2 122 €
3+2 122 €0 €+2 122 €
4+2 122 €0 €+2 122 €
5+2 122 €0 €+2 122 €
6+2 122 €0 €+2 122 €
7+2 122 €0 €+2 122 €
8+2 122 €0 €+2 122 €
9+2 122 €0 €+2 122 €
10+2 122 €0 €+2 122 €
11+2 122 €0 €+2 122 €
12+2 122 €+1 965 €+157 €
13+2 122 €+2 116 €+6 €
14+2 122 €+2 272 €-150 €
15+2 122 €+2 432 €-310 €
16+2 122 €+2 597 €-475 €
17+2 122 €+2 766 €-644 €
18+2 122 €+2 939 €-817 €
19+2 122 €+3 118 €-996 €
20+2 122 €+3 301 €-1 179 €
21+2 122 €+3 489 €-1 367 €
22+2 122 €+3 683 €-1 561 €
23+2 122 €+3 881 €-1 759 €
24+2 122 €+4 086 €-1 964 €
25+2 122 €+4 296 €-2 174 €
Total+53 050 €+36 521 €+16 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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