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Appartement

Bien expiré
VilleVille-aux-Dames (37)
Surface186m²
Coût Total355 880€
Loyer Annuel22 833€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 537,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel

Découvrez ce vaste local professionnel de 186 m², idéalement situé à La Ville-aux-Dames, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement pour des bureaux, professions libérales ou activités commerciales. Composé de 10 espaces modulables, ce bien permet d’accueillir facilement plusieurs postes de travail, salles de réunion ou espaces de réception, dans un environnement fonctionnel et agréable. L’emplacement est un véritable atout : à 2 minutes en voiture, vous bénéficiez de la proximité de commerces majeurs tels que E.Leclerc et ALDI, ainsi que de nombreux services de proximité. Les espaces verts environnants, dont le Square Mary Queen of Scotts à quelques minutes à pied, offrent un cadre appréciable pour les pauses professionnelles. L’accessibilité est optimale grâce au réseau de transports : l’arrêt de bus Colette, desservi par la ligne 50, se situe à 4 minutes à pied. Les gares de Montlouis-sur-Loire et Saint-Pierre-des-Corps, à seulement 5 minutes en voiture, facilitent les déplacements professionnels et l’accueil de la clientèle. Une opportunité rare pour implanter ou développer votre activité dans un secteur dynamique, au prix attractif de 286 000 €. Contactez-nous dès maintenant pour plus d’informations ou pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Tours-37000/132

Ville : Ville-aux-Dames
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.398504, 0.773459
Total : 355 880€
Prix d'acquisition : 286 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 333 000€
Frais de notaire : 22 880€
Coût estimé : 22 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1903€/mois
Loyer annuel estimé : 22833€/an
Fourchette totale : 1534€ - 2361€/mois
Fourchette annuelle : 18402€ - 28331€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 736,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :100,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 836,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 962,46€
Coût de l'assurance :30 249,80€
Taxe foncière : 2 283,31€/an
Soit par mois : 190,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 902,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 027,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux locaux professionnels
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, avec carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité dans les 10 espaces modulables
Quantité: 10 espaces (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (installation, plomberie, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:400€
    Peinture couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ville-aux-Dames (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 833 €/an
Calcul : 1 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 880 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 945 €
Revenus locatifs : +22 833 €
Charges déductibles : -61 945 €
Résultat foncier Année 1 : -39 111 €(Déficit de 39 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 945 €/an
Revenus locatifs : +22 833 €
Charges déductibles : -14 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17711.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 286 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 900 €(65% de 286 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 760 €/an
Calcul : 185 900 € × 3,636% = 6 760 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 833 €61 956 €11 462 €-39 123 €21 400 €17 723 €17 723 €
223 290 €14 646 €11 152 €8 644 €--9 079 €
323 756 €14 325 €10 832 €9 430 €---
424 231 €13 994 €10 501 €10 236 €---
524 715 €13 652 €10 159 €11 063 €---
625 210 €13 299 €9 806 €11 910 €---
725 714 €12 934 €9 441 €12 780 €---
826 228 €12 557 €9 064 €13 671 €---
926 753 €12 168 €8 674 €14 585 €---
1027 288 €11 765 €8 272 €15 522 €---
1127 833 €11 350 €7 856 €16 484 €---
1228 390 €10 920 €7 427 €17 470 €---
1328 958 €10 477 €6 983 €18 481 €---
1429 537 €10 018 €6 525 €19 519 €---
1530 128 €9 545 €6 052 €20 583 €---
1630 730 €9 056 €5 562 €21 675 €---
1731 345 €8 550 €5 057 €22 795 €---
1831 972 €8 028 €4 535 €23 944 €---
1932 611 €7 489 €3 996 €25 122 €---
2033 264 €6 932 €3 438 €26 332 €---
2133 929 €6 356 €2 863 €27 573 €---
2234 607 €5 761 €2 268 €28 846 €---
2335 300 €5 147 €1 654 €30 153 €---
2436 006 €4 512 €1 019 €31 493 €---
2536 726 €3 857 €363 €32 869 €---
TOTAL731 351 €299 295 €164 962 €432 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 432 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 795 €-6 420 €+11 215 €
2+4 795 €0 €+4 795 €
3+4 795 €+105 €+4 690 €
4+4 795 €+3 071 €+1 724 €
5+4 795 €+3 319 €+1 476 €
6+4 795 €+3 573 €+1 222 €
7+4 795 €+3 834 €+961 €
8+4 795 €+4 101 €+694 €
9+4 795 €+4 375 €+420 €
10+4 795 €+4 657 €+138 €
11+4 795 €+4 945 €-150 €
12+4 795 €+5 241 €-446 €
13+4 795 €+5 544 €-749 €
14+4 795 €+5 856 €-1 061 €
15+4 795 €+6 175 €-1 380 €
16+4 795 €+6 502 €-1 707 €
17+4 795 €+6 838 €-2 043 €
18+4 795 €+7 183 €-2 388 €
19+4 795 €+7 537 €-2 742 €
20+4 795 €+7 900 €-3 105 €
21+4 795 €+8 272 €-3 477 €
22+4 795 €+8 654 €-3 859 €
23+4 795 €+9 046 €-4 251 €
24+4 795 €+9 448 €-4 653 €
25+4 795 €+9 861 €-5 066 €
Total+119 875 €+129 617 €+-9 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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