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Appartement T2 avec terrasse et parking – Investissement locatif – Carcassonne

VilleCarcassonne (11)
Surface42m²
Coût Total54 000€
Loyer Annuel6 540€
Rentabilité12.11%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 190,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 avec terrasse et parking – Investissement locatif – Carcassonne - Contact direct Romain CANDAU O610255282

À vendre sur Carcassonne, appartement de 42 m² situé en rez-de-chaussée d’une résidence en copropriété. Le bien se compose d'un hall d’entrée, d'un séjour lumineux avec cuisine ouverte donnant accès à une agréable terrasse, d'une chambre avec placard, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Une place de parking privative complète le bien.

Appartement vendu loué à un locataire retraité en place depuis le 1er juin 2021. Loyer mensuel : 378 € + 45 € de charges Charges de copropriété : 1 001 €/an dont 597 € récupérables auprès du locataire Taxe foncière : 1 200 €/an

Idéal pour un investissement locatif avec locataire sérieux déjà en place.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 590 € et 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.233036, 2.369805
Total : 54 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Valeur du bien : 50 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6540€/an
Fourchette totale : 439€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5270€ - 8116€/an
Rentabilité brute :12.11%
Fourchette de rentabilité :9.76% - 15.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :934,43 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 246 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+10 754€ (+27.4%)
Marge achat-revente :-14 754€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :270,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :15,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 286,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 101,02€
Coût de l'assurance :4 725,00€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 431,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 540 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 189 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 3 795 €/an
Revenus locatifs : +6 540 €
Charges déductibles : -3 795 €
Résultat foncier : 2 745 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 540 €3 797 €1 868 €2 743 €---
26 671 €3 748 €1 819 €2 923 €---
36 804 €3 697 €1 768 €3 107 €---
46 941 €3 645 €1 716 €3 296 €---
57 079 €3 591 €1 662 €3 489 €---
67 221 €3 534 €1 605 €3 687 €---
77 365 €3 476 €1 547 €3 889 €---
87 513 €3 416 €1 487 €4 097 €---
97 663 €3 353 €1 424 €4 310 €---
107 816 €3 288 €1 359 €4 528 €---
117 972 €3 221 €1 292 €4 751 €---
128 132 €3 152 €1 223 €4 980 €---
138 295 €3 080 €1 151 €5 214 €---
148 460 €3 006 €1 077 €5 455 €---
158 630 €2 929 €1 000 €5 701 €---
168 802 €2 849 €920 €5 953 €---
178 978 €2 766 €837 €6 212 €---
189 158 €2 681 €752 €6 477 €---
199 341 €2 592 €663 €6 749 €---
209 528 €2 500 €571 €7 028 €---
219 718 €2 405 €476 €7 313 €---
229 913 €2 307 €378 €7 606 €---
2310 111 €2 205 €276 €7 906 €---
2410 313 €2 099 €170 €8 214 €---
2510 519 €1 990 €61 €8 530 €---
TOTAL209 484 €75 326 €27 101 €134 158 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 373 €+823 €+550 €
2+1 373 €+877 €+496 €
3+1 373 €+932 €+441 €
4+1 373 €+989 €+384 €
5+1 373 €+1 047 €+326 €
6+1 373 €+1 106 €+267 €
7+1 373 €+1 167 €+206 €
8+1 373 €+1 229 €+144 €
9+1 373 €+1 293 €+80 €
10+1 373 €+1 358 €+15 €
11+1 373 €+1 425 €-52 €
12+1 373 €+1 494 €-121 €
13+1 373 €+1 564 €-191 €
14+1 373 €+1 636 €-263 €
15+1 373 €+1 710 €-337 €
16+1 373 €+1 786 €-413 €
17+1 373 €+1 864 €-491 €
18+1 373 €+1 943 €-570 €
19+1 373 €+2 025 €-652 €
20+1 373 €+2 108 €-735 €
21+1 373 €+2 194 €-821 €
22+1 373 €+2 282 €-909 €
23+1 373 €+2 372 €-999 €
24+1 373 €+2 464 €-1 091 €
25+1 373 €+2 559 €-1 186 €
Total+34 325 €+40 248 €+-5 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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