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Maison de campagne !

Bien expiré
VilleMaisonnais (18)
Surface260m²
Coût Total273 196€
Loyer Annuel18 380€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 700 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 737,31 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cette charmante maison de campagne est idéale pour accueillir une grande famille. Elle se compose comme suit : Au rez-de-chaussée Cuisine : Spacieuse et fonctionnelle, parfaite pour préparer de bons repas en famille. Salon : Confortable, équipé d'un poêle à bois, créant une ambiance chaleureuse. Deux chambres, dont une suite parentale pour plus de confort et d'intimité.À l'étage : Grande pièce palière : Polyvalente, elle peut servir de salle de jeux, de bureau ou de second salon. Quatre chambres supplémentaires offrant suffisamment d'espace pour chaque membre de la famille. Salle d'eau : Moderne et pratique pour les besoins quotidiens. WC indépendant pour plus de commodité.Extérieur : Un vaste terrain de 4 690 m², parfait pour profiter de la nature, jardiner ou organiser des activités en plein air. Emplacement : Située dans un chemin sans passage de véhicule, garantissant calme et tranquillité. Cette propriété offre un cadre de vie paisible et agréable, loin de l'agitation de la ville. Venez découvrir ce bien avec HORIZON SUD BERRY IMMOBILIER ? Karine BRUNEAU au Agent commercial en immobilier - RCAS Châteauroux n° 879 774 578.

Ville : Maisonnais
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18170
Coordonnées : 46.640127, 2.217385
Total : 273 196€
Prix d'acquisition : 191 700€
Travaux : 66 160€
Valeur du bien : 257 860€
Frais de notaire : 15 336€
Coût estimé : 15 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18380€/an
Fourchette totale : 1253€ - 1872€/mois
Fourchette annuelle : 15040€ - 22461€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 196€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 344,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 426,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 109,86€
Coût de l'assurance :24 587,64€
Taxe foncière : 1 837,98€/an
Soit par mois : 153,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 531,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 579,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur 260 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 160 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 760€
    Isolation des combles: 260 m² × 45€/m² = 11700€, Main d'œuvre: 60€
  • Système de chauffage:0€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Fenêtres double vitrage:38 400€
    Remplacement de 32 fenêtres: 32 fenêtres × 1200€/fenêtre = 38400€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation complète salle de bain:0€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation lourde chambres:12 000€
    Rénovation 6 chambres (120 m²): 120 m² × 100€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation lourde salon:4 000€
    Rénovation salon (40 m²): 40 m² × 100€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maisonnais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 380 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 196 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 989 €
Revenus locatifs : +18 380 €
Charges déductibles : -77 989 €
Résultat foncier Année 1 : -59 609 €(Déficit de 59 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 829 €/an
Revenus locatifs : +18 380 €
Charges déductibles : -11 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38209.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 605 €(65% de 191 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 531 €/an
Calcul : 124 605 € × 3,636% = 4 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 380 €77 998 €9 016 €-59 618 €21 400 €38 218 €38 218 €
218 747 €11 597 €8 775 €7 151 €--31 067 €
319 122 €11 347 €8 526 €7 775 €--23 292 €
419 505 €11 089 €8 268 €8 416 €--14 876 €
519 895 €10 822 €8 001 €9 073 €--5 804 €
620 293 €10 547 €7 725 €9 746 €---
720 699 €10 261 €7 440 €10 437 €---
821 113 €9 967 €7 145 €11 146 €---
921 535 €9 662 €6 840 €11 873 €---
1021 966 €9 347 €6 525 €12 619 €---
1122 405 €9 021 €6 199 €13 384 €---
1222 853 €8 684 €5 862 €14 169 €---
1323 310 €8 336 €5 514 €14 974 €---
1423 776 €7 976 €5 154 €15 801 €---
1524 252 €7 603 €4 782 €16 649 €---
1624 737 €7 218 €4 397 €17 519 €---
1725 232 €6 820 €3 999 €18 411 €---
1825 736 €6 409 €3 587 €19 327 €---
1926 251 €5 983 €3 162 €20 268 €---
2026 776 €5 543 €2 722 €21 233 €---
2127 311 €5 088 €2 267 €22 223 €---
2227 858 €4 618 €1 797 €23 239 €---
2328 415 €4 132 €1 311 €24 283 €---
2428 983 €3 629 €808 €25 354 €---
2529 563 €3 110 €288 €26 453 €---
TOTAL588 710 €266 807 €130 110 €321 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 860 €-6 420 €+10 280 €
2+3 860 €0 €+3 860 €
3+3 860 €0 €+3 860 €
4+3 860 €0 €+3 860 €
5+3 860 €0 €+3 860 €
6+3 860 €+1 183 €+2 677 €
7+3 860 €+3 131 €+729 €
8+3 860 €+3 344 €+516 €
9+3 860 €+3 562 €+298 €
10+3 860 €+3 786 €+74 €
11+3 860 €+4 015 €-155 €
12+3 860 €+4 251 €-391 €
13+3 860 €+4 492 €-632 €
14+3 860 €+4 740 €-880 €
15+3 860 €+4 995 €-1 135 €
16+3 860 €+5 256 €-1 396 €
17+3 860 €+5 523 €-1 663 €
18+3 860 €+5 798 €-1 938 €
19+3 860 €+6 080 €-2 220 €
20+3 860 €+6 370 €-2 510 €
21+3 860 €+6 667 €-2 807 €
22+3 860 €+6 972 €-3 112 €
23+3 860 €+7 285 €-3 425 €
24+3 860 €+7 606 €-3 746 €
25+3 860 €+7 936 €-4 076 €
Total+96 500 €+96 571 €+-71 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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