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Hôtel particulier à RIOM

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface237m²
Coût Total347 420€
Loyer Annuel32 990€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+685€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 1 261,6 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Cheminée, Jardin

Dans le coeur historique, venez découvrir cet hôtel particulier du 18ème à taille humaine. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'un appartement T3 tout juste rénové. À l'étage, la vie s'organise dans ce joli duplex en grande partie rénové. Quelques petits travaux sont à prévoir pour finir de lui redonner son lustre d'antan. En plus de sa cour intérieure et de ses deux terrasses, vous profiterez de dépendances, d'une vaste cave et d'un grenier aménageable. Si vous souhaitez vous offrir un bien avec une âme, ce charmant lieu paisible n'attend plus que vous !

  • https://lalle-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.893920, 3.109512
Total : 347 420€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 323 500€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 15.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2749€/mois
Loyer annuel estimé : 32990€/an
Fourchette totale : 2020€ - 3742€/mois
Fourchette annuelle : 24235€ - 44907€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 959,9 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :464 496 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-165 496€ (-35.6%)
Marge achat-revente :117 076€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :347 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 702,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :86,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 789,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 247,34€
Coût de l'assurance :26 056,50€
Taxe foncière : 3 298,96€/an
Soit par mois : 274,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 749,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 063,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :685,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessitant des travaux de rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, peinture et vérification des normes de plomberie et d'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer qu'elles sont en bon état.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans l'ensemble du bien.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant nouveaux éléments, peinture, vérification plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol et peinture chambres: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (parquet flottant et peinture murs/plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (rafraîchissement peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (vérification tableau électrique et prises, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise à jour plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (vérification tuyauterie et évacuations, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 990 €/an
Calcul : 2 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 347 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 299 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 158 €
Revenus locatifs : +32 990 €
Charges déductibles : -40 158 €
Résultat foncier Année 1 : -7 169 €(Déficit de 7 169 €)
Imputable sur revenu global : 7 169 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 658 €/an
Revenus locatifs : +32 990 €
Charges déductibles : -15 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 331 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 990 €40 169 €11 328 €-7 180 €7 180 €--
233 649 €15 364 €11 023 €18 285 €---
334 322 €15 049 €10 708 €19 273 €---
435 009 €14 724 €10 383 €20 285 €---
535 709 €14 387 €10 046 €21 322 €---
636 423 €14 039 €9 698 €22 384 €---
737 152 €13 680 €9 339 €23 472 €---
837 895 €13 309 €8 967 €24 586 €---
938 653 €12 925 €8 583 €25 728 €---
1039 426 €12 528 €8 187 €26 898 €---
1140 214 €12 118 €7 777 €28 096 €---
1241 018 €11 694 €7 353 €29 325 €---
1341 839 €11 256 €6 915 €30 583 €---
1442 676 €10 803 €6 462 €31 872 €---
1543 529 €10 335 €5 994 €33 194 €---
1644 400 €9 852 €5 511 €34 548 €---
1745 288 €9 352 €5 011 €35 936 €---
1846 193 €8 836 €4 494 €37 358 €---
1947 117 €8 302 €3 961 €38 816 €---
2048 060 €7 750 €3 409 €40 310 €---
2149 021 €7 180 €2 839 €41 841 €---
2250 001 €6 591 €2 249 €43 411 €---
2351 001 €5 982 €1 640 €45 020 €---
2452 021 €5 352 €1 011 €46 669 €---
2553 062 €4 702 €360 €48 360 €---
TOTAL1 056 667 €296 278 €163 247 €760 389 €7 180 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 154 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 760 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 928 €-2 154 €+9 082 €
2+6 928 €+5 485 €+1 443 €
3+6 928 €+5 782 €+1 146 €
4+6 928 €+6 086 €+842 €
5+6 928 €+6 397 €+531 €
6+6 928 €+6 715 €+213 €
7+6 928 €+7 041 €-113 €
8+6 928 €+7 376 €-448 €
9+6 928 €+7 718 €-790 €
10+6 928 €+8 069 €-1 141 €
11+6 928 €+8 429 €-1 501 €
12+6 928 €+8 797 €-1 869 €
13+6 928 €+9 175 €-2 247 €
14+6 928 €+9 562 €-2 634 €
15+6 928 €+9 958 €-3 030 €
16+6 928 €+10 364 €-3 436 €
17+6 928 €+10 781 €-3 853 €
18+6 928 €+11 207 €-4 279 €
19+6 928 €+11 645 €-4 717 €
20+6 928 €+12 093 €-5 165 €
21+6 928 €+12 552 €-5 624 €
22+6 928 €+13 023 €-6 095 €
23+6 928 €+13 506 €-6 578 €
24+6 928 €+14 001 €-7 073 €
25+6 928 €+14 508 €-7 580 €
Total+173 200 €+228 117 €+-54 917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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