Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRochette (77)
Surface73
Coût Total219 692
Loyer Annuel13 269
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 258,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cave, Salon (total 24 m²), 2 chambres, Balcon

APPARTEMENT 5 PIÈCES AVEC BALCON – FORT POTENTIEL - SITUÉ A LA ROCHETTE

L'agence Meet Immobilier est ravie de vous présenter ce spacieux appartement 5 pièces de 73,41 m², niché dans un écrin de verdure, au sein d'un quartier calme et recherché.

Agencement intelligent et évolutif Dès l'entrée, vous découvrez une belle pièce de vie baignée de lumière, avec un séjour confortable, une cuisine ouverte conviviale, une salle de bain, un WC séparé et surtout, un balcon agréable avec vue sur un parc arboré – idéal pour vos moments de détente.

Côté nuit, deux chambres offrent un véritable cocon pour toute la famille. Possibilité de créer deux chambres supplémentaires en aménageant la chambre parentale et la salle à manger. Une flexibilité rare, parfaite pour s'adapter à vos besoins.

Emplacement stratégique À seulement 15 minutes à pied de la gare de Melun, et à proximité immédiate de toutes les commodités du quotidien (pharmacie, boulangerie, commerces de proximité…), tout est à portée de main pour un quotidien facilité.

Idéal pour une famille, un primo-accédant ou un investisseur à la recherche d'un bien modulable avec une excellente rentabilité.

Un lieu de vie paisible, à personnaliser selon vos envies.

Ce bien a tout pour plaire… Ne le laissez pas passer, contactez-nous dès maintenant pour une visite !

Ville : Rochette
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.502650, 2.659730
Total : 219 692
Prix d'acquisition : 164 900
Travaux : 41 600
Valeur du bien : 206 500
Frais de notaire : 13 192
Coût estimé : 13 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.61€ - 19.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13269€/an
Fourchette totale : 848€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 10174€ - 17305€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 145,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 628,53
Coût de l'assurance :19 223,05
Taxe foncière : 1 326,87€/an
Soit par mois : 110,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant et peinture: 20 m² × 60€/m² (parquet) = 1200€, 20 m² × 30€/m² (peinture) = 600€, Main d'œuvre: 2400€ = 4200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rochette. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 692 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 939
Revenus locatifs : +13 269
Charges déductibles : -50 939
Résultat foncier Année 1 : -37 671(Déficit de 37 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 271
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 339 €/an
Revenus locatifs : +13 269
Charges déductibles : -9 339
Résultat foncier Années 2+ : 3 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16270.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 26950 9467 251-37 67821 400 €16 278 €16 278 €
213 5349 1527 0574 382--11 896 €
313 8058 9526 8564 853--7 043 €
414 0818 7446 6485 337--1 707 €
514 3628 5306 4345 833---
614 6508 3086 2126 342---
714 9438 0795 9836 864---
815 2427 8425 7467 400---
915 5467 5965 5017 950---
1015 8577 3435 2478 514---
1116 1747 0814 9859 093---
1216 4986 8104 7149 688---
1316 8286 5304 43410 298---
1417 1646 2404 14510 924---
1517 5085 9413 84511 567---
1617 8585 6313 53612 226---
1718 2155 3113 21612 904---
1818 5794 9802 88513 599---
1918 9514 6382 54314 313---
2019 3304 2852 18915 045---
2119 7173 9191 82315 798---
2220 1113 5411 44516 570---
2320 5133 1501 05417 363---
2420 9232 74565018 178---
2521 3422 32723219 014---
TOTAL424 999198 623104 629226 37621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 376
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 786-6 420+9 206
2+2 7860+2 786
3+2 7860+2 786
4+2 7860+2 786
5+2 786+1 238+1 548
6+2 786+1 903+883
7+2 786+2 059+727
8+2 786+2 220+566
9+2 786+2 385+401
10+2 786+2 554+232
11+2 786+2 728+58
12+2 786+2 906-120
13+2 786+3 089-303
14+2 786+3 277-491
15+2 786+3 470-684
16+2 786+3 668-882
17+2 786+3 871-1 085
18+2 786+4 080-1 294
19+2 786+4 294-1 508
20+2 786+4 514-1 728
21+2 786+4 739-1 953
22+2 786+4 971-2 185
23+2 786+5 209-2 423
24+2 786+5 453-2 667
25+2 786+5 704-2 918
Total+69 650+67 913+1 737
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →