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Détails du bien

VilleLaval (53)
Surface90m²
Coût Total144 070€
Loyer Annuel9 948€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SOUS OFFRE - Maison avec trois chambres, dependence et jardin - SOUS OFFRE - Une maison d'habitation construite en pierres et couverte en ardoises comprenant : -

Au rez-de-chaussée : salon, cuisine, salle d'eau avec wc

A l'étage : trois chambres et grenier amenageable

A l'extérieur : Atelier et terrain

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Total : 144 070€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 53 350€
Valeur du bien : 137 350€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9948€/an
Fourchette totale : 671€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 8054€ - 12287€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 183,67 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 530 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-112 530€ (-57.3%)
Marge achat-revente :52 460€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 763,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 304,51€
Coût de l'assurance :12 606,12€
Taxe foncière : 994,78€/an
Soit par mois : 82,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 828,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 350 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation des combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 948 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 070 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 828 €
Revenus locatifs : +9 948 €
Charges déductibles : -59 828 €
Résultat foncier Année 1 : -49 880 €(Déficit de 49 880 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 480 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 478 €/an
Revenus locatifs : +9 948 €
Charges déductibles : -6 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28480.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 948 €59 833 €4 984 €-49 885 €21 400 €28 485 €28 485 €
210 147 €6 352 €4 853 €3 794 €--24 691 €
310 350 €6 217 €4 718 €4 132 €--20 558 €
410 557 €6 077 €4 578 €4 479 €--16 079 €
510 768 €5 932 €4 433 €4 836 €--11 243 €
610 983 €5 782 €4 283 €5 201 €--6 042 €
711 203 €5 626 €4 127 €5 576 €--466 €
811 427 €5 465 €3 966 €5 961 €---
911 655 €5 299 €3 800 €6 357 €---
1011 888 €5 126 €3 627 €6 762 €---
1112 126 €4 947 €3 448 €7 179 €---
1212 369 €4 762 €3 263 €7 607 €---
1312 616 €4 570 €3 071 €8 046 €---
1412 868 €4 372 €2 873 €8 497 €---
1513 126 €4 166 €2 667 €8 960 €---
1613 388 €3 953 €2 454 €9 435 €---
1713 656 €3 732 €2 233 €9 924 €---
1813 929 €3 504 €2 005 €10 425 €---
1914 208 €3 268 €1 768 €10 940 €---
2014 492 €3 023 €1 524 €11 469 €---
2114 782 €2 769 €1 270 €12 013 €---
2215 077 €2 506 €1 007 €12 571 €---
2315 379 €2 234 €735 €13 145 €---
2415 687 €1 953 €454 €13 734 €---
2516 000 €1 661 €162 €14 339 €---
TOTAL318 630 €163 130 €72 305 €155 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 089 €-6 420 €+8 509 €
2+2 089 €0 €+2 089 €
3+2 089 €0 €+2 089 €
4+2 089 €0 €+2 089 €
5+2 089 €0 €+2 089 €
6+2 089 €0 €+2 089 €
7+2 089 €0 €+2 089 €
8+2 089 €+1 649 €+440 €
9+2 089 €+1 907 €+182 €
10+2 089 €+2 029 €+60 €
11+2 089 €+2 154 €-65 €
12+2 089 €+2 282 €-193 €
13+2 089 €+2 414 €-325 €
14+2 089 €+2 549 €-460 €
15+2 089 €+2 688 €-599 €
16+2 089 €+2 831 €-742 €
17+2 089 €+2 977 €-888 €
18+2 089 €+3 128 €-1 039 €
19+2 089 €+3 282 €-1 193 €
20+2 089 €+3 441 €-1 352 €
21+2 089 €+3 604 €-1 515 €
22+2 089 €+3 771 €-1 682 €
23+2 089 €+3 943 €-1 854 €
24+2 089 €+4 120 €-2 031 €
25+2 089 €+4 302 €-2 213 €
Total+52 225 €+46 650 €+5 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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