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Appartement à vendre

VilleMarseille 15e (13)
Surface59m²
Coût Total122 540€
Loyer Annuel8 427€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 576,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 21 m²), 2 chambres, 3 balcons

Dans résidence semi récente fermée, bien entretenue, grand appartement de type 3 de 59 m2, traversant, situé au 3ème d'un immeuble de 4 étages Cet appartement est bon état, il se compose d'un hall, d'un séjour et d'une cuisine indépendante aménagée donnant sur un grand balcon avec vue sur mer. De 2 chambres avec balcon, d'une salle de bains, de WC indépendants et également d'une cave, parking collectif dans la résidence. Lumineux et fonctionnel . Accès autoroute facile

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Mandat 311 Thierry Massalia Real Estate 5 Cours Julien 13006 Marseille

Cette annonce vous est proposée par SUAREZ Thierry - EI - NoRSAC: 520682619, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de MARSEILLE

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.334278, 5.363405
Total : 122 540€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 22 100€
Valeur du bien : 115 100€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8427€/an
Fourchette totale : 559€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6702€ - 10595€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,05 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 051 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :+17 949€ (+23.9%)
Marge achat-revente :-47 489€ (-63.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 633,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 995,83€
Coût de l'assurance :10 415,90€
Taxe foncière : 842,68€/an
Soit par mois : 70,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture des murs et plafonds
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 100 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 427 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 314 €
Revenus locatifs : +8 427 €
Charges déductibles : -27 314 €
Résultat foncier Année 1 : -18 888 €(Déficit de 18 888 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 214 €/an
Revenus locatifs : +8 427 €
Charges déductibles : -5 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8187.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 427 €27 318 €3 959 €-18 892 €10 700 €8 192 €8 192 €
28 595 €5 111 €3 852 €3 484 €--4 708 €
38 767 €5 001 €3 742 €3 766 €--941 €
48 943 €4 887 €3 627 €4 056 €---
59 121 €4 769 €3 509 €4 353 €---
69 304 €4 647 €3 388 €4 657 €---
79 490 €4 521 €3 262 €4 969 €---
89 680 €4 391 €3 131 €5 289 €---
99 873 €4 256 €2 997 €5 617 €---
1010 071 €4 117 €2 858 €5 953 €---
1110 272 €3 974 €2 715 €6 298 €---
1210 478 €3 826 €2 566 €6 652 €---
1310 687 €3 672 €2 413 €7 015 €---
1410 901 €3 514 €2 255 €7 387 €---
1511 119 €3 351 €2 091 €7 768 €---
1611 341 €3 182 €1 922 €8 160 €---
1711 568 €3 007 €1 748 €8 561 €---
1811 800 €2 827 €1 567 €8 973 €---
1912 036 €2 640 €1 381 €9 395 €---
2012 276 €2 448 €1 189 €9 828 €---
2112 522 €2 249 €990 €10 273 €---
2212 772 €2 043 €784 €10 729 €---
2313 028 €1 831 €572 €11 197 €---
2413 288 €1 612 €352 €11 677 €---
2513 554 €1 385 €126 €12 169 €---
TOTAL269 914 €110 579 €56 996 €159 335 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-3 210 €+4 980 €
2+1 770 €0 €+1 770 €
3+1 770 €0 €+1 770 €
4+1 770 €+934 €+836 €
5+1 770 €+1 306 €+464 €
6+1 770 €+1 397 €+373 €
7+1 770 €+1 491 €+279 €
8+1 770 €+1 587 €+183 €
9+1 770 €+1 685 €+85 €
10+1 770 €+1 786 €-16 €
11+1 770 €+1 890 €-120 €
12+1 770 €+1 996 €-226 €
13+1 770 €+2 104 €-334 €
14+1 770 €+2 216 €-446 €
15+1 770 €+2 331 €-561 €
16+1 770 €+2 448 €-678 €
17+1 770 €+2 568 €-798 €
18+1 770 €+2 692 €-922 €
19+1 770 €+2 819 €-1 049 €
20+1 770 €+2 949 €-1 179 €
21+1 770 €+3 082 €-1 312 €
22+1 770 €+3 219 €-1 449 €
23+1 770 €+3 359 €-1 589 €
24+1 770 €+3 503 €-1 733 €
25+1 770 €+3 651 €-1 881 €
Total+44 250 €+47 801 €+-3 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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