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Maison à vendre

VilleBar-le-Duc (55)
Surface140
Coût Total144 520
Loyer Annuel12 572
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse

Emmanuel Thomas vous propose sur l'axe Bar le Duc - Saint Dizier, au cœur de la vallée de la Saulx, une maison de village d'une surface de 140 m², élevée sur deux niveaux avec une grande terrasse donnant directement sur un bras de la rivière.

La maison dispose en rez de jardin d'une entrée, d'une grande cuisine, d'un salon - séjour avec cheminée et accès direct à la terrasse, d'une salle de bain, d'un WC séparé, d'un cellier et d'une chaufferie/buanderie.

A l'étage, on découvre un espace nuit composé de trois chambres, d'une pièce bureau et d'un grenier aménageable.

Un jardinet, une terrasse et un bras de la Saulx complètent cette maison située en centre du village; chaudière gaz de ville, volets roulants électriques, assainissement collectif, stationnement aisé et commodités pour ce bien idéal pour un premier investissement.

A découvrir! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Emmanuel THOMAS Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°801 239 138 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 594861 )

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.719232, 5.047677
Total : 144 520
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 58 120
Valeur du bien : 138 120
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12572€/an
Fourchette totale : 804€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9654€ - 16372€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 000
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-60 000 (-42.9%)
Marge achat-revente :-4 520€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 212,07
Coût de l'assurance :12 645,50
Taxe foncière : 1 257,19€/an
Soit par mois : 104,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz de ville actuelle
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 17 m² (12 m² salle à manger + 5 m² couloir)
Raison: État 2.5/5 visible - salle à manger en mauvais état, couloir en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 120(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 400
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:1 020
    Peinture salle à manger et couloir: 17 m² × 60€/m² = 1020€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 572 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 734
Revenus locatifs : +12 572
Charges déductibles : -64 734
Résultat foncier Année 1 : -52 162(Déficit de 52 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 762
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 614 €/an
Revenus locatifs : +12 572
Charges déductibles : -6 614
Résultat foncier Années 2+ : 5 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30762.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 57264 7394 856-52 16721 400 €30 767 €30 767 €
212 8236 4904 7276 333--24 434 €
313 0806 3574 5946 723--17 710 €
413 3416 2194 4567 123--10 587 €
513 6086 0764 3137 532--3 055 €
613 8805 9284 1657 952---
714 1585 7754 0128 383---
814 4415 6173 8548 824---
914 7305 4543 6919 276---
1015 0255 2853 5229 740---
1115 3255 1103 34710 216---
1215 6324 9283 16510 703---
1315 9444 7412 97811 203---
1416 2634 5472 78411 716---
1516 5884 3472 58412 241---
1616 9204 1402 37712 781---
1717 2593 9252 16213 334---
1817 6043 7031 94013 901---
1917 9563 4731 71014 482---
2018 3153 2361 47315 079---
2118 6812 9901 22715 691---
2219 0552 73697316 319---
2319 4362 47371016 963---
2419 8252 20143817 624---
2520 2211 91915618 302---
TOTAL402 683172 40770 212230 27521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 275
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640-6 420+9 060
2+2 6400+2 640
3+2 6400+2 640
4+2 6400+2 640
5+2 6400+2 640
6+2 640+1 469+1 171
7+2 640+2 515+125
8+2 640+2 647-7
9+2 640+2 783-143
10+2 640+2 922-282
11+2 640+3 065-425
12+2 640+3 211-571
13+2 640+3 361-721
14+2 640+3 515-875
15+2 640+3 672-1 032
16+2 640+3 834-1 194
17+2 640+4 000-1 360
18+2 640+4 170-1 530
19+2 640+4 345-1 705
20+2 640+4 524-1 884
21+2 640+4 707-2 067
22+2 640+4 896-2 256
23+2 640+5 089-2 449
24+2 640+5 287-2 647
25+2 640+5 491-2 851
Total+66 000+69 083+-3 083
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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