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Maison 7 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleSoulgé-sur-Ouette (53)
Surface135m²
Coût Total245 552€
Loyer Annuel10 738€
Rentabilité4.37%
Cashflow/mois-482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 702,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

53210 Soulgé-sur-Ouette

Vous trouverez au rdc de cette maison de 137m² :

  • cuisine de 18m²
  • une chambre de 13m²
  • une salle à manger de 19m²
  • un salon de 28m²
  • une salle de bains
  • wc

A l'étage :

  • 3 chambres en enfilade
  • wc

Terrain de 803m² avec garage et abri de jardin.

Fosse septique à revoir.

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

AV TRANSACTION Yoann BEASSE [Coordonnées masquées] Votre agent commercial et conseiller(e) spécialiste en immobilier RSAC N° 888 063 526 (EI) Ville du greffe : Laval

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Honoraires 5.44 % TTC inclus charge acquéreur (90 000,00 € hors honoraires). Référence annonce : 7501821065 Date de réalisation du diagnostic : 25/10/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,44% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 90 000 €

Ville : Soulgé-sur-Ouette
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53210
Coordonnées : 48.074480, -0.524857
Total : 245 552€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 143 060€
Valeur du bien : 237 960€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10738€/an
Fourchette totale : 702€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 8419€ - 13694€/an
Rentabilité brute :4.37%
Fourchette de rentabilité :3.43% - 5.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 552€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 287,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 296,39€
Coût de l'assurance :21 485,80€
Taxe foncière : 1 073,75€/an
Soit par mois : 89,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-482,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fosse septique
Révision et mise aux normes de la fosse septique
Quantité: 1 fosse
Raison: Assainissement non collectif à revoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :143 060 €(1 060 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Isolation:5 400€
    Isolation combles: 135 m² × 40€/m² = 5400€ (pose comprise)
  • Salle de bain:23 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 12000€
  • Cuisine:39 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 20000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (pose comprise)
  • Électricité:5 500€
    Mise aux normes électricité: 1 maison: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Assainissement:19 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse: 9000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 738 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 552 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 859 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 143 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 153 236 €
Revenus locatifs : +10 738 €
Charges déductibles : -153 236 €
Résultat foncier Année 1 : -142 498 €(Déficit de 142 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 121 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 176 €/an
Revenus locatifs : +10 738 €
Charges déductibles : -10 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 121098.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 738 €153 244 €8 251 €-142 506 €21 400 €121 106 €121 106 €
210 952 €9 965 €8 031 €988 €--120 119 €
311 171 €9 738 €7 805 €1 433 €--118 685 €
411 395 €9 504 €7 570 €1 891 €--116 794 €
511 623 €9 261 €7 328 €2 362 €--114 432 €
611 855 €9 010 €7 077 €2 845 €--111 587 €
712 092 €8 750 €6 817 €3 342 €--108 246 €
812 334 €8 482 €6 549 €3 852 €--104 394 €
912 581 €8 204 €6 271 €4 377 €--100 017 €
1012 832 €7 917 €5 983 €4 916 €--95 101 €
1113 089 €7 619 €5 686 €5 470 €--89 631 €
1213 351 €7 312 €5 378 €6 039 €---
1313 618 €6 993 €5 060 €6 624 €---
1413 890 €6 664 €4 731 €7 226 €---
1514 168 €6 323 €4 390 €7 844 €---
1614 451 €5 971 €4 038 €8 480 €---
1714 740 €5 607 €3 673 €9 134 €---
1815 035 €5 229 €3 296 €9 806 €---
1915 336 €4 839 €2 906 €10 497 €---
2015 643 €4 436 €2 502 €11 207 €---
2115 955 €4 018 €2 085 €11 937 €---
2216 274 €3 586 €1 653 €12 688 €---
2316 600 €3 139 €1 206 €13 461 €---
2416 932 €2 677 €744 €14 255 €---
2517 271 €2 198 €265 €15 072 €---
TOTAL343 925 €310 686 €119 296 €33 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 255 €-6 420 €+8 675 €
2+2 255 €0 €+2 255 €
3+2 255 €0 €+2 255 €
4+2 255 €0 €+2 255 €
5+2 255 €0 €+2 255 €
6+2 255 €0 €+2 255 €
7+2 255 €0 €+2 255 €
8+2 255 €0 €+2 255 €
9+2 255 €0 €+2 255 €
10+2 255 €0 €+2 255 €
11+2 255 €0 €+2 255 €
12+2 255 €+1 812 €+443 €
13+2 255 €+1 987 €+268 €
14+2 255 €+2 168 €+87 €
15+2 255 €+2 353 €-98 €
16+2 255 €+2 544 €-289 €
17+2 255 €+2 740 €-485 €
18+2 255 €+2 942 €-687 €
19+2 255 €+3 149 €-894 €
20+2 255 €+3 362 €-1 107 €
21+2 255 €+3 581 €-1 326 €
22+2 255 €+3 807 €-1 552 €
23+2 255 €+4 038 €-1 783 €
24+2 255 €+4 277 €-2 022 €
25+2 255 €+4 522 €-2 267 €
Total+56 375 €+36 861 €+19 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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