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Perigueux centre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface140m²
Coût Total164 140€
Loyer Annuel15 707€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 860,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Perigueux centre - Proche des lycées et des commerces Appartement T4 à rénover au première étage avec grand balcon, garage ainsi que des combles à réaménager, jardin sur l'arrière.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 270 € et 3 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.196762, 0.726856
Total : 164 140€
Prix d'acquisition : 120 500€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 154 500€
Frais de notaire : 9 640€
Coût estimé : 9 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1309€/mois
Loyer annuel estimé : 15707€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12432€ - 19845€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 12.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 847,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 084,46€
Coût de l'assurance :13 951,90€
Taxe foncière : 1 570,69€/an
Soit par mois : 130,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 308,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :330,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements datés nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: entrée (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€ = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€ = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:900€
    Réfection électricité: 3 chambres × 300€ = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€ = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 707 €/an
Calcul : 1 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 140 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 410 €
Revenus locatifs : +15 707 €
Charges déductibles : -41 410 €
Résultat foncier Année 1 : -25 703 €(Déficit de 25 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 410 €/an
Revenus locatifs : +15 707 €
Charges déductibles : -7 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4303.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 325 €(65% de 120 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 848 €/an
Calcul : 78 325 € × 3,636% = 2 848 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 707 €41 416 €5 287 €-25 709 €21 400 €4 309 €4 309 €
216 021 €7 272 €5 144 €8 749 €---
316 341 €7 125 €4 996 €9 217 €---
416 668 €6 972 €4 843 €9 696 €---
517 002 €6 814 €4 686 €10 187 €---
617 342 €6 651 €4 523 €10 690 €---
717 688 €6 483 €4 354 €11 205 €---
818 042 €6 309 €4 181 €11 733 €---
918 403 €6 130 €4 001 €12 273 €---
1018 771 €5 944 €3 815 €12 827 €---
1119 147 €5 752 €3 624 €13 394 €---
1219 530 €5 554 €3 425 €13 975 €---
1319 920 €5 350 €3 221 €14 570 €---
1420 319 €5 138 €3 009 €15 180 €---
1520 725 €4 920 €2 791 €15 805 €---
1621 139 €4 694 €2 565 €16 445 €---
1721 562 €4 461 €2 332 €17 101 €---
1821 993 €4 220 €2 092 €17 773 €---
1922 433 €3 972 €1 843 €18 462 €---
2022 882 €3 715 €1 586 €19 167 €---
2123 340 €3 449 €1 320 €19 890 €---
2223 806 €3 175 €1 046 €20 632 €---
2324 282 €2 891 €763 €21 391 €---
2424 768 €2 599 €470 €22 169 €---
2525 264 €2 296 €168 €22 967 €---
TOTAL503 096 €163 304 €76 084 €339 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 298 €-6 420 €+9 718 €
2+3 298 €+1 332 €+1 966 €
3+3 298 €+2 765 €+533 €
4+3 298 €+2 909 €+389 €
5+3 298 €+3 056 €+242 €
6+3 298 €+3 207 €+91 €
7+3 298 €+3 362 €-64 €
8+3 298 €+3 520 €-222 €
9+3 298 €+3 682 €-384 €
10+3 298 €+3 848 €-550 €
11+3 298 €+4 018 €-720 €
12+3 298 €+4 193 €-895 €
13+3 298 €+4 371 €-1 073 €
14+3 298 €+4 554 €-1 256 €
15+3 298 €+4 742 €-1 444 €
16+3 298 €+4 934 €-1 636 €
17+3 298 €+5 130 €-1 832 €
18+3 298 €+5 332 €-2 034 €
19+3 298 €+5 539 €-2 241 €
20+3 298 €+5 750 €-2 452 €
21+3 298 €+5 967 €-2 669 €
22+3 298 €+6 189 €-2 891 €
23+3 298 €+6 417 €-3 119 €
24+3 298 €+6 651 €-3 353 €
25+3 298 €+6 890 €-3 592 €
Total+82 450 €+101 938 €+-19 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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