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Maison à vendre

VilleGorron (53)
Surface80m²
Coût Total89 700€
Loyer Annuel6 310€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Centre ville de Gorron, un local commercial d'une superficie de 42 m2 au rdc avec étage au dessus pouvant être aménagé. Au rdc : local commercial, 2 pièces, A l'étage : 3 pièces pouvant être aménagées en habitation par exemple Bel emplacement situé plein centreCe bien vous est présenté par Régine Divay , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.423351, -0.799410
Total : 89 700€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 37 860€
Valeur du bien : 85 860€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6310€/an
Fourchette totale : 411€ - 674€/mois
Fourchette annuelle : 4927€ - 8083€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 283,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 666 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-54 666€ (-53.2%)
Marge achat-revente :12 966€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 721,28€
Coût de l'assurance :7 848,75€
Taxe foncière : 631,03€/an
Soit par mois : 52,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon usé, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol dans les 1 chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 - Chambres usées, besoin de rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture, mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 860 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:6 400€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 80€/m² = 6400€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (matériaux) + 6000€ (main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Revêtement de sol: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Revêtement de sol: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:800€
    Peinture: 10 m² × 40€/m² = 400€, Électricité et plomberie: 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Gorron) avec ajustement à la baisse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 310 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 700 €
Revenus locatifs : +6 310 €
Charges déductibles : -41 700 €
Résultat foncier Année 1 : -35 390 €(Déficit de 35 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 840 €/an
Revenus locatifs : +6 310 €
Charges déductibles : -3 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13989.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 310 €41 703 €2 898 €-35 393 €21 400 €13 993 €13 993 €
26 436 €3 765 €2 820 €2 672 €--11 321 €
36 565 €3 684 €2 739 €2 881 €--8 440 €
46 697 €3 600 €2 655 €3 096 €--5 343 €
56 830 €3 514 €2 569 €3 317 €--2 027 €
66 967 €3 425 €2 480 €3 542 €---
77 106 €3 332 €2 387 €3 774 €---
87 249 €3 237 €2 292 €4 011 €---
97 393 €3 139 €2 194 €4 255 €---
107 541 €3 037 €2 092 €4 504 €---
117 692 €2 932 €1 987 €4 760 €---
127 846 €2 824 €1 879 €5 022 €---
138 003 €2 711 €1 766 €5 292 €---
148 163 €2 596 €1 651 €5 567 €---
158 326 €2 476 €1 531 €5 850 €---
168 493 €2 352 €1 407 €6 141 €---
178 663 €2 224 €1 279 €6 438 €---
188 836 €2 092 €1 147 €6 744 €---
199 013 €1 956 €1 011 €7 057 €---
209 193 €1 815 €870 €7 378 €---
219 377 €1 669 €724 €7 707 €---
229 564 €1 519 €574 €8 045 €---
239 756 €1 363 €418 €8 392 €---
249 951 €1 203 €258 €8 748 €---
2510 150 €1 037 €92 €9 113 €---
TOTAL202 120 €103 206 €41 721 €98 914 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 325 €-6 420 €+7 745 €
2+1 325 €0 €+1 325 €
3+1 325 €0 €+1 325 €
4+1 325 €0 €+1 325 €
5+1 325 €0 €+1 325 €
6+1 325 €+455 €+870 €
7+1 325 €+1 132 €+193 €
8+1 325 €+1 203 €+122 €
9+1 325 €+1 276 €+49 €
10+1 325 €+1 351 €-26 €
11+1 325 €+1 428 €-103 €
12+1 325 €+1 507 €-182 €
13+1 325 €+1 587 €-262 €
14+1 325 €+1 670 €-345 €
15+1 325 €+1 755 €-430 €
16+1 325 €+1 842 €-517 €
17+1 325 €+1 931 €-606 €
18+1 325 €+2 023 €-698 €
19+1 325 €+2 117 €-792 €
20+1 325 €+2 213 €-888 €
21+1 325 €+2 312 €-987 €
22+1 325 €+2 414 €-1 089 €
23+1 325 €+2 518 €-1 193 €
24+1 325 €+2 624 €-1 299 €
25+1 325 €+2 734 €-1 409 €
Total+33 125 €+29 674 €+3 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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