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Appartement 3 pièces STRASBOURG / MONTAGNE-VERTE - PROXIMITÉ TRAM B

VilleStrasbourg (67)
Surface75.5m²
Coût Total202 660€
Loyer Annuel12 438€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-342€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 75.5 m²
Prix au m² : 1 980,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

UNIQUEMENT CHEZ NESTENN - STRASBOURG / MONTAGNE VERTE - PROXIMITÉ COMMODITÉS ET TRAM B - LUMINEUX - FENÊTRES PVC TRIPLE VITRAGE - REMPLACEMENT DE LA CHAUDIÈRE COLLECTIVE EN 2026 - PARKING / CAVE. À découvrir : cet appartement 3 pièces de 75.50m² en rez-de-chaussée surélevé, situé au pied de la ligne du TRAM B. L'appartement est composé : d'une entrée - d'un lumineux séjour donnant accès à une terrasse - d'une grande cuisine aménagée d'environ 13m² - d'un dégagement - de 2 chambres dont une avec placards intégrés - d'une salle de bains - d'un WC séparé. EN COMPLÉMENT DU BIEN : une place de parking - une grande cave. La chaudière collective de l'immeuble a été remplacée en 2026. À NE PAS MANQUER ! Pour la visite virtuelle, rendez-vous sur notre site NESTENN (réf 274). Copropriété de 224 lots - dont 72 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2611.36 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/367050.pdf

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.562321, 7.711906
Total : 202 660€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 190 700€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.5m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12438€/an
Fourchette totale : 770€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 9236€ - 16749€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 840,06€
Coût de l'assurance :17 732,75€
Taxe foncière : 1 243,76€/an
Soit par mois : 103,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 217,61€/mois
Soit par an : 2 611,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 036,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 378,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-342,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 75.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si le modèle actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres, incluant peinture et éventuellement remplacement du parquet.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification installations: 3400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 438 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 611 €/an
Calcul : 218 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 467 €
Revenus locatifs : +12 438 €
Charges déductibles : -52 467 €
Résultat foncier Année 1 : -40 029 €(Déficit de 40 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 267 €/an
Revenus locatifs : +12 438 €
Charges déductibles : -11 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18628.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 438 €52 473 €6 709 €-40 035 €21 400 €18 635 €18 635 €
212 686 €11 094 €6 529 €1 593 €--17 043 €
312 940 €10 908 €6 344 €2 032 €--15 011 €
413 199 €10 717 €6 152 €2 482 €--12 529 €
513 463 €10 518 €5 954 €2 945 €--9 584 €
613 732 €10 313 €5 749 €3 419 €--6 165 €
714 007 €10 101 €5 537 €3 905 €--2 260 €
814 287 €9 882 €5 318 €4 405 €---
914 573 €9 655 €5 091 €4 917 €---
1014 864 €9 421 €4 857 €5 443 €---
1115 161 €9 179 €4 614 €5 983 €---
1215 465 €8 928 €4 364 €6 536 €---
1315 774 €8 669 €4 105 €7 105 €---
1416 089 €8 401 €3 837 €7 688 €---
1516 411 €8 124 €3 560 €8 287 €---
1616 739 €7 838 €3 273 €8 902 €---
1717 074 €7 542 €2 977 €9 533 €---
1817 416 €7 235 €2 671 €10 180 €---
1917 764 €6 919 €2 354 €10 845 €---
2018 119 €6 591 €2 027 €11 528 €---
2118 482 €6 253 €1 688 €12 229 €---
2218 851 €5 902 €1 338 €12 949 €---
2319 228 €5 540 €976 €13 688 €---
2419 613 €5 166 €602 €14 447 €---
2520 005 €4 779 €215 €15 226 €---
TOTAL398 381 €252 150 €96 840 €146 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-6 420 €+9 032 €
2+2 612 €0 €+2 612 €
3+2 612 €0 €+2 612 €
4+2 612 €0 €+2 612 €
5+2 612 €0 €+2 612 €
6+2 612 €0 €+2 612 €
7+2 612 €0 €+2 612 €
8+2 612 €+644 €+1 968 €
9+2 612 €+1 475 €+1 137 €
10+2 612 €+1 633 €+979 €
11+2 612 €+1 795 €+817 €
12+2 612 €+1 961 €+651 €
13+2 612 €+2 131 €+481 €
14+2 612 €+2 306 €+306 €
15+2 612 €+2 486 €+126 €
16+2 612 €+2 670 €-58 €
17+2 612 €+2 860 €-248 €
18+2 612 €+3 054 €-442 €
19+2 612 €+3 254 €-642 €
20+2 612 €+3 458 €-846 €
21+2 612 €+3 669 €-1 057 €
22+2 612 €+3 885 €-1 273 €
23+2 612 €+4 106 €-1 494 €
24+2 612 €+4 334 €-1 722 €
25+2 612 €+4 568 €-1 956 €
Total+65 300 €+43 869 €+21 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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