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Maison à vendre

VilleFort-de-France (972)
Surface438.76m²
Coût Total663 175€
Loyer Annuel72 684€
Rentabilité10.96%
Cashflow/mois+2 405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 487 000 €
Surface : 438.76 m²
Prix au m² : 1 109,95 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 salles de bain, Cave, 9 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Non meublé

A VENDRE GRANDE MAISON COMPOSEE DE 3 APPARTEMENTS SUR 3 NIVEAUX, SUR UN TERRAIN DE 800m² maison de 439 m² (335 m² habitables) à vendre à Ravine Vilaine, Fort-de-France (97200) :

  • Au RDC un beau T4 de plus de 139 m² habitables, entièrement rénové composé de : un séjour, une cuisine, un cellier, une suite parentale comprenant une chambre + une salle d'eau, 2 chambres, une salle d'eau, un WC indépendant, un balcon, une terrasse, un garage. Toiture changée.

  • Au -1 : un grand T5 à rénover, avec 2 terrasses

  • Au -2 : un T3 à rénover, avec 1 grande terrasse

Des établissements scolaires de tous niveaux (de la maternelle au lycée) sont implantés à moins de 10 minutes en voiture.

Taxes Foncières 2024 : 1876 euros DPE-M : NON REQUIS Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Envie d'en savoir plus sur cette maison en vente ? Prenez RDV avec l'un de nos conseillers immobilier :

J.O. DE LEPINE IMMO E.I. Mandataire indépendant +596 696 915 931

RSAC : 421 792 623 au RCS de FDF

Ville : Fort-de-France
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97200
Coordonnées : 14.640593, -61.056069
Total : 663 175€
Prix d'acquisition : 487 000€
Travaux : 137 215€
Valeur du bien : 624 215€
Frais de notaire : 38 960€
Coût estimé : 38 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 438.76m²
Loyer prédit : 13.80€/m²/mois
Fourchette : 8.57€ - 22.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 6057€/mois
Loyer annuel estimé : 72684€/an
Fourchette totale : 3762€ - 9753€/mois
Fourchette annuelle : 45139€ - 117039€/an
Rentabilité brute :10.96%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 17.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 769,23 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 215 027 €
Prix d'achat :487 000 €
Décote à l'achat :-728 027€ (-59.9%)
Marge achat-revente :551 852€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :663 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 302,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :193,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 495,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :327 501,03€
Coût de l'assurance :58 027,81€
Taxe foncière : 1 876,00€/an
Soit par mois : 156,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 6 057,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 652,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 404,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 438.76 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 438.76 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 55 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (estimation pour 3 appartements)
Raison: État 4/5 présumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 438.76 m² (surface totale de la maison)
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :137 215 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 915€
    Isolation des combles: 438.76 m² × 250€/m² = 109690€, Main d'œuvre: 10% = 10969€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:82 500€
    Fenêtres double vitrage: 55 fenêtres × 1500€ = 82500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles × 6000€ = 18000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:8 100€
    Parquet flottant: 90 m² × 90€/m² = 8100€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 500€
    Mise à jour plomberie: 438.76 m² × 8€/m² = 3500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fort-de-France. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 72 684 €/an
Calcul : 6 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 663 175 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 321 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 137 215 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 164 003 €
Revenus locatifs : +72 684 €
Charges déductibles : -164 003 €
Résultat foncier Année 1 : -91 319 €(Déficit de 91 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 788 €/an
Revenus locatifs : +72 684 €
Charges déductibles : -26 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 45 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69918.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 487 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 316 550 €(65% de 487 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 511 €/an
Calcul : 316 550 € × 3,636% = 11 511 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
172 684 €164 024 €22 612 €-91 340 €21 400 €69 940 €69 940 €
274 138 €26 213 €22 016 €47 925 €--22 015 €
375 620 €25 596 €21 398 €50 025 €---
477 133 €24 957 €20 760 €52 176 €---
578 676 €24 295 €20 098 €54 380 €---
680 249 €23 611 €19 414 €56 638 €---
781 854 €22 902 €18 705 €58 952 €---
883 491 €22 169 €17 972 €61 322 €---
985 161 €21 410 €17 213 €63 751 €---
1086 864 €20 624 €16 427 €66 240 €---
1188 601 €19 811 €15 614 €68 790 €---
1290 373 €18 970 €14 772 €71 404 €---
1392 181 €18 098 €13 901 €74 083 €---
1494 025 €17 197 €13 000 €76 828 €---
1595 905 €16 263 €12 066 €79 642 €---
1697 823 €15 297 €11 100 €82 526 €---
1799 780 €14 297 €10 100 €85 482 €---
18101 775 €13 262 €9 065 €88 513 €---
19103 811 €12 191 €7 994 €91 619 €---
20105 887 €11 083 €6 885 €94 804 €---
21108 005 €9 935 €5 738 €98 070 €---
22110 165 €8 747 €4 550 €101 418 €---
23112 368 €7 518 €3 320 €104 850 €---
24114 615 €6 245 €2 048 €108 370 €---
25116 908 €4 928 €731 €111 980 €---
TOTAL2 328 091 €569 644 €327 501 €1 758 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 758 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 72 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 264 €-6 420 €+21 684 €
2+15 264 €0 €+15 264 €
3+15 264 €+8 403 €+6 861 €
4+15 264 €+15 653 €-389 €
5+15 264 €+16 314 €-1 050 €
6+15 264 €+16 991 €-1 727 €
7+15 264 €+17 685 €-2 421 €
8+15 264 €+18 397 €-3 133 €
9+15 264 €+19 125 €-3 861 €
10+15 264 €+19 872 €-4 608 €
11+15 264 €+20 637 €-5 373 €
12+15 264 €+21 421 €-6 157 €
13+15 264 €+22 225 €-6 961 €
14+15 264 €+23 048 €-7 784 €
15+15 264 €+23 893 €-8 629 €
16+15 264 €+24 758 €-9 494 €
17+15 264 €+25 645 €-10 381 €
18+15 264 €+26 554 €-11 290 €
19+15 264 €+27 486 €-12 222 €
20+15 264 €+28 441 €-13 177 €
21+15 264 €+29 421 €-14 157 €
22+15 264 €+30 425 €-15 161 €
23+15 264 €+31 455 €-16 191 €
24+15 264 €+32 511 €-17 247 €
25+15 264 €+33 594 €-18 330 €
Total+381 600 €+527 534 €+-145 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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