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Détails du bien

Bien expiré
VilleValdoie (90)
Surface105.1m²
Coût Total184 324€
Loyer Annuel12 930€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 105.1 m²
Prix au m² : 1 227,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Chaudière individuelle gaz, Mandat exclusif

Maison individuelle en fond d' impasse à VALDOIE. Situé au calme tout en étant à proximité immédiate des commerces, des écoles et de toutes les commodités, cette maison individuelle implantée sur un terrain 4,64 ares offre un beau potentiel. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée, une cuisine, un séjour lumineux avec un accès direct sur terrasse et jardin, une chambre, une salle d' eau ainsi qu'un wc séparé. L'étage dessert deux chambres supplémentaires et un bureau. Un garage ainsi qu'une repisse extérieur viennent compléter ce bien. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir, vous permettant de personnaliser la maison selon vos goûts et vos envies. Le DPE en D est un atout pour ce bien. Une belle opportunité pour une famille ou un premier achat. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2040.0 € et 2820.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.665023, 6.841179
Total : 184 324€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 45 004€
Valeur du bien : 174 004€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.1m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12930€/an
Fourchette totale : 838€ - 1385€/mois
Fourchette annuelle : 10058€ - 16624€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 591,85 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 303 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-38 303€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-17 021€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 324€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :55,30€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 976,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 914,04€
Coût de l'assurance :16 589,16€
Taxe foncière : 1 293,03€/an
Soit par mois : 107,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 077,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105.1 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105.1 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des meubles modernes et équipements conformes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol avec un nouveau revêtement
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 004 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 704€
    Isolation combles: 105.1 m² × 40€/m² = 4204€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Revêtement sol salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 104€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 930 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 324 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 004 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 294 €
Revenus locatifs : +12 930 €
Charges déductibles : -53 294 €
Résultat foncier Année 1 : -40 364 €(Déficit de 40 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 290 €/an
Revenus locatifs : +12 930 €
Charges déductibles : -8 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18964.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 930 €53 300 €6 340 €-40 370 €21 400 €18 970 €18 970 €
213 189 €8 130 €6 173 €5 059 €--13 911 €
313 453 €7 957 €6 001 €5 495 €--8 416 €
413 722 €7 779 €5 822 €5 943 €--2 473 €
513 996 €7 594 €5 638 €6 402 €---
614 276 €7 403 €5 446 €6 873 €---
714 562 €7 205 €5 248 €7 357 €---
814 853 €6 999 €5 043 €7 853 €---
915 150 €6 787 €4 830 €8 363 €---
1015 453 €6 567 €4 611 €8 886 €---
1115 762 €6 339 €4 383 €9 423 €---
1216 077 €6 104 €4 147 €9 974 €---
1316 399 €5 860 €3 903 €10 539 €---
1416 727 €5 607 €3 650 €11 120 €---
1517 061 €5 345 €3 389 €11 716 €---
1617 403 €5 074 €3 118 €12 328 €---
1717 751 €4 794 €2 837 €12 957 €---
1818 106 €4 504 €2 547 €13 602 €---
1918 468 €4 203 €2 246 €14 265 €---
2018 837 €3 892 €1 935 €14 945 €---
2119 214 €3 569 €1 613 €15 644 €---
2219 598 €3 236 €1 279 €16 362 €---
2319 990 €2 890 €934 €17 100 €---
2420 390 €2 532 €576 €17 857 €---
2520 798 €2 162 €205 €18 636 €---
TOTAL414 163 €185 833 €91 914 €228 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 715 €-6 420 €+9 135 €
2+2 715 €0 €+2 715 €
3+2 715 €0 €+2 715 €
4+2 715 €0 €+2 715 €
5+2 715 €+1 179 €+1 536 €
6+2 715 €+2 062 €+653 €
7+2 715 €+2 207 €+508 €
8+2 715 €+2 356 €+359 €
9+2 715 €+2 509 €+206 €
10+2 715 €+2 666 €+49 €
11+2 715 €+2 827 €-112 €
12+2 715 €+2 992 €-277 €
13+2 715 €+3 162 €-447 €
14+2 715 €+3 336 €-621 €
15+2 715 €+3 515 €-800 €
16+2 715 €+3 698 €-983 €
17+2 715 €+3 887 €-1 172 €
18+2 715 €+4 081 €-1 366 €
19+2 715 €+4 279 €-1 564 €
20+2 715 €+4 484 €-1 769 €
21+2 715 €+4 693 €-1 978 €
22+2 715 €+4 909 €-2 194 €
23+2 715 €+5 130 €-2 415 €
24+2 715 €+5 357 €-2 642 €
25+2 715 €+5 591 €-2 876 €
Total+67 875 €+68 499 €+-624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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