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Maison 5 pièces 106 m²

VilleSapogne-et-Feuchères (08)
Surface106m²
Coût Total154 620€
Loyer Annuel10 114€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 839,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 106 m²

Maison en pierre Mitoyenne (sh 110 m2 env) comprenant : Rdc : cuisine aménagée ouverte sur séjour 41 m2, wc, placard Etage : grand palier desservant 2 chambres, SDB (baignoire, lavabo), 1 pièce noire (bureau/chambre d'appoint) Possibilité de créer un étage Jardinet sans vis à vis (terrasse bois, petit cabanon) DV PVC, volets roulants, CC GAZ (citerne) Maison actuellement louée 480 € (Fin de Bail le 31 janvier 2027)

Votre conseiller Ill immobilier : Chantal DADDATO Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 106 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/07/2026

Consommation énergie primaire : 138 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 135.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 981 € et 2 681 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sapogne-et-Feuchères
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08160
Coordonnées : 49.660690, 4.795033
Total : 154 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 58 500€
Valeur du bien : 147 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10114€/an
Fourchette totale : 660€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 7925€ - 12909€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,1 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 430 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-24 430€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-41 190€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 653,57€
Coût de l'assurance :13 529,25€
Taxe foncière : 1 011,45€/an
Soit par mois : 84,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 41 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 640€
    Peinture murs/plafonds salon: 41 m² × 40€/m² = 1640€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 114 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 089 €
Revenus locatifs : +10 114 €
Charges déductibles : -65 089 €
Résultat foncier Année 1 : -54 975 €(Déficit de 54 975 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 575 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 589 €/an
Revenus locatifs : +10 114 €
Charges déductibles : -6 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 525 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33574.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 114 €65 094 €5 042 €-54 980 €21 400 €33 580 €33 580 €
210 317 €6 459 €4 906 €3 858 €--29 722 €
310 523 €6 318 €4 766 €4 205 €--25 517 €
410 734 €6 173 €4 621 €4 560 €--20 957 €
510 948 €6 024 €4 471 €4 925 €--16 032 €
611 167 €5 869 €4 316 €5 298 €--10 734 €
711 391 €5 709 €4 156 €5 682 €--5 052 €
811 618 €5 544 €3 991 €6 075 €---
911 851 €5 373 €3 820 €6 478 €---
1012 088 €5 196 €3 643 €6 892 €---
1112 329 €5 014 €3 461 €7 316 €---
1212 576 €4 825 €3 272 €7 751 €---
1312 828 €4 630 €3 077 €8 198 €---
1413 084 €4 429 €2 876 €8 656 €---
1513 346 €4 220 €2 668 €9 126 €---
1613 613 €4 005 €2 452 €9 608 €---
1713 885 €3 783 €2 230 €10 102 €---
1814 163 €3 553 €2 000 €10 610 €---
1914 446 €3 315 €1 763 €11 131 €---
2014 735 €3 070 €1 517 €11 665 €---
2115 030 €2 816 €1 263 €12 214 €---
2215 330 €2 554 €1 001 €12 776 €---
2315 637 €2 283 €730 €13 354 €---
2415 949 €2 003 €450 €13 947 €---
2516 268 €1 713 €160 €14 555 €---
TOTAL323 969 €169 969 €72 654 €154 000 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 124 €-6 420 €+8 544 €
2+2 124 €0 €+2 124 €
3+2 124 €0 €+2 124 €
4+2 124 €0 €+2 124 €
5+2 124 €0 €+2 124 €
6+2 124 €0 €+2 124 €
7+2 124 €0 €+2 124 €
8+2 124 €+307 €+1 817 €
9+2 124 €+1 943 €+181 €
10+2 124 €+2 067 €+57 €
11+2 124 €+2 195 €-71 €
12+2 124 €+2 325 €-201 €
13+2 124 €+2 459 €-335 €
14+2 124 €+2 597 €-473 €
15+2 124 €+2 738 €-614 €
16+2 124 €+2 882 €-758 €
17+2 124 €+3 031 €-907 €
18+2 124 €+3 183 €-1 059 €
19+2 124 €+3 339 €-1 215 €
20+2 124 €+3 500 €-1 376 €
21+2 124 €+3 664 €-1 540 €
22+2 124 €+3 833 €-1 709 €
23+2 124 €+4 006 €-1 882 €
24+2 124 €+4 184 €-2 060 €
25+2 124 €+4 367 €-2 243 €
Total+53 100 €+46 200 €+6 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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