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Immeuble 7 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleRiez (04)
Surface200
Coût Total281 185
Loyer Annuel25 305
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+404
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 200 m²

L'agence a sélectionné pour vous en Exclusivité au coeur de Riez 04500 cet immeuble de rapport composé de trois appartements en fin de rénovation. Composée au niveau de la rue d'un vaste garage de plus de 50m2, au 1er et au 2ème niveaux se trouvent deux appartements composés chacun d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres d'une salle d'eau et d'un balcon. Un studio de près de 50m2 au dernier niveau complète ce bien. À l'extérieur, vous disposerez d'un espace vert à aménager d'environ 60m2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr'. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Roumoules, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc... Philippe ENTRINGER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 905 172 805 - DRAGUIGNAN.

Surface : 200 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.818523, 6.092907
Total : 281 185
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 73 825
Valeur du bien : 265 825
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 12.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2109€/mois
Loyer annuel estimé : 25305€/an
Fourchette totale : 1725€ - 2578€/mois
Fourchette annuelle : 20701€ - 30934€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 415,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 076
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :-91 076 (-32.2%)
Marge achat-revente :1 891€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 185
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 412,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 494,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 476,96
Coût de l'assurance :24 603,69
Taxe foncière : 2 530,52€/an
Soit par mois : 210,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 108,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 705,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :403,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et remise en état du balcon
Quantité: 1 balcon (5 m²)
Raison: État 2/5 - Balcon nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 825(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 5000€ d'aides), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:30 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€/fenêtre = 27500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
  • Balcon - Nettoyage:75
    Nettoyage balcon: 5 m² × 15€/m² = 75€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 305 €/an
Calcul : 2 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 185 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 825
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 142
Revenus locatifs : +25 305
Charges déductibles : -87 142
Résultat foncier Année 1 : -61 836(Déficit de 61 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 436
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 317 €/an
Revenus locatifs : +25 305
Charges déductibles : -13 317
Résultat foncier Années 2+ : 11 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40436.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 30587 1519 811-61 84621 400 €40 446 €40 446 €
225 81113 0709 55512 742--27 704 €
326 32812 8059 29013 523--14 181 €
426 85412 5309 01514 324---
527 39112 2458 73115 146---
627 93911 9518 43615 988---
728 49811 6458 13116 852---
829 06811 3297 81417 739---
929 64911 0017 48718 648---
1030 24210 6627 14719 580---
1130 84710 3106 79620 536---
1231 4649 9466 43221 518---
1332 0939 5696 05422 524---
1432 7359 1785 66423 557---
1533 3908 7735 25924 616---
1634 0578 3544 83925 703---
1734 7397 9204 40526 819---
1835 4337 4703 95527 964---
1936 1427 0043 48929 138---
2036 8656 5213 00630 344---
2137 6026 0212 50631 581---
2238 3545 5031 98832 852---
2339 1214 9661 45134 155---
2439 9044 41089535 494---
2540 7023 83432036 868---
TOTAL810 533304 169142 477506 36521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 506 365
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 314-6 420+11 734
2+5 3140+5 314
3+5 3140+5 314
4+5 314+43+5 271
5+5 314+4 544+770
6+5 314+4 797+517
7+5 314+5 056+258
8+5 314+5 322-8
9+5 314+5 594-280
10+5 314+5 874-560
11+5 314+6 161-847
12+5 314+6 455-1 141
13+5 314+6 757-1 443
14+5 314+7 067-1 753
15+5 314+7 385-2 071
16+5 314+7 711-2 397
17+5 314+8 046-2 732
18+5 314+8 389-3 075
19+5 314+8 741-3 427
20+5 314+9 103-3 789
21+5 314+9 474-4 160
22+5 314+9 855-4 541
23+5 314+10 247-4 933
24+5 314+10 648-5 334
25+5 314+11 060-5 746
Total+132 850+151 909+-19 059
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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