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Maison Plancy-l'Abbaye 4 pièce(s) 75 m2

Bien expiré
VillePlancy-l'Abbaye (10)
Surface75m²
Coût Total105 400€
Loyer Annuel6 083€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

Jolie maison jumelée située dans le sympathique village de Plancy-l'Abbaye. Elle comprend hall d'entrée, cuisine, salon, véranda, 2 chambres, salle de bains, wc. Joli jardin sur l'arrière. Garage. Tableau électrique refait. Combles aménageables. Belle opportunité pour votre premier achat ou investissement locatif.

Ville : Plancy-l'Abbaye
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10380
Coordonnées : 48.576518, 3.958357
Total : 105 400€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 101 400€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6083€/an
Fourchette totale : 394€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4730€ - 7824€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 341,03 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 577 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-50 577€ (-50.3%)
Marge achat-revente :-4 823€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,62€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 558,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 558,21€
Coût de l'assurance :9 486,00€
Taxe foncière : 608,33€/an
Soit par mois : 50,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 1.5/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plancy-l'Abbaye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 083 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 010 €
Revenus locatifs : +6 083 €
Charges déductibles : -56 010 €
Résultat foncier Année 1 : -49 926 €(Déficit de 49 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 610 €/an
Revenus locatifs : +6 083 €
Charges déductibles : -4 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28526.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 083 €56 013 €3 625 €-49 930 €21 400 €28 530 €28 530 €
26 205 €4 518 €3 530 €1 687 €--26 842 €
36 329 €4 419 €3 431 €1 910 €--24 933 €
46 456 €4 317 €3 329 €2 139 €--22 794 €
56 585 €4 211 €3 224 €2 373 €--20 421 €
66 716 €4 102 €3 114 €2 614 €--17 806 €
76 851 €3 989 €3 001 €2 862 €--14 944 €
86 988 €3 871 €2 884 €3 116 €--11 828 €
97 128 €3 750 €2 762 €3 378 €--8 450 €
107 270 €3 624 €2 636 €3 646 €--4 804 €
117 416 €3 494 €2 506 €3 922 €--882 €
127 564 €3 359 €2 371 €4 205 €---
137 715 €3 220 €2 232 €4 496 €---
147 869 €3 075 €2 087 €4 794 €---
158 027 €2 926 €1 938 €5 101 €---
168 187 €2 771 €1 783 €5 417 €---
178 351 €2 610 €1 622 €5 741 €---
188 518 €2 444 €1 456 €6 074 €---
198 688 €2 272 €1 284 €6 416 €---
208 862 €2 094 €1 106 €6 768 €---
219 039 €1 910 €922 €7 130 €---
229 220 €1 719 €731 €7 501 €---
239 405 €1 522 €534 €7 883 €---
249 593 €1 317 €329 €8 276 €---
259 785 €1 105 €118 €8 679 €---
TOTAL194 850 €128 653 €52 558 €66 198 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 277 €-6 420 €+7 697 €
2+1 277 €0 €+1 277 €
3+1 277 €0 €+1 277 €
4+1 277 €0 €+1 277 €
5+1 277 €0 €+1 277 €
6+1 277 €0 €+1 277 €
7+1 277 €0 €+1 277 €
8+1 277 €0 €+1 277 €
9+1 277 €0 €+1 277 €
10+1 277 €0 €+1 277 €
11+1 277 €0 €+1 277 €
12+1 277 €+1 261 €+16 €
13+1 277 €+1 349 €-72 €
14+1 277 €+1 438 €-161 €
15+1 277 €+1 530 €-253 €
16+1 277 €+1 625 €-348 €
17+1 277 €+1 722 €-445 €
18+1 277 €+1 822 €-545 €
19+1 277 €+1 925 €-648 €
20+1 277 €+2 030 €-753 €
21+1 277 €+2 139 €-862 €
22+1 277 €+2 250 €-973 €
23+1 277 €+2 365 €-1 088 €
24+1 277 €+2 483 €-1 206 €
25+1 277 €+2 604 €-1 327 €
Total+31 925 €+20 124 €+11 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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