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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface98m²
Coût Total137 020€
Loyer Annuel8 721€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 897,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

REF 41111 Exclusivité ORPI Allin Immobilier Gouzon Bienvenue dans cette charmante maison de ville à Gouzon en Creuse, à proximité de toutes les commodités à pieds, cette maison se compose en rez de chaussée d'un séjour, un salon, une chambre, wc et salle d'eau, cuisine avec véranda. A l'étage, un palier, une deuxième chambre et un grenier à aménager. Ce bien dispose d'une grange attenante et de plusieurs dépendances, le tout sur 6924m² environ de terrain attenant dont 1500m² constructible et 5855m² de terrain non attenant. Assainissement tout à l'égout, double vitrage en partie, chauffage gaz de ville. DPE F/E Prix 88000 euros FAI Contactez-nous pour une visite ! ou Véronique Lacan Référence agence : 41111

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.192450, 2.232940
Total : 137 020€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 41 980€
Valeur du bien : 129 980€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8721€/an
Fourchette totale : 557€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 6679€ - 11388€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,27 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 994 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+8 006€ (+10.0%)
Marge achat-revente :-57 026€ (-71.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 568,35€
Coût de l'assurance :11 989,25€
Taxe foncière : 872,11€/an
Soit par mois : 72,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 726,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état, sol abîmé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 980 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 380€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 721 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 931 €
Revenus locatifs : +8 721 €
Charges déductibles : -47 931 €
Résultat foncier Année 1 : -39 210 €(Déficit de 39 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 951 €/an
Revenus locatifs : +8 721 €
Charges déductibles : -5 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17810.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 721 €47 936 €4 604 €-39 214 €21 400 €17 814 €17 814 €
28 896 €5 833 €4 482 €3 062 €--14 752 €
39 073 €5 707 €4 355 €3 367 €--11 386 €
49 255 €5 576 €4 224 €3 679 €--7 707 €
59 440 €5 441 €4 089 €3 999 €--3 707 €
69 629 €5 301 €3 949 €4 328 €---
79 821 €5 156 €3 804 €4 666 €---
810 018 €5 006 €3 654 €5 012 €---
910 218 €4 851 €3 499 €5 367 €---
1010 423 €4 690 €3 339 €5 732 €---
1110 631 €4 525 €3 173 €6 106 €---
1210 844 €4 353 €3 001 €6 491 €---
1311 060 €4 175 €2 824 €6 885 €---
1411 282 €3 992 €2 640 €7 290 €---
1511 507 €3 802 €2 450 €7 706 €---
1611 737 €3 605 €2 253 €8 133 €---
1711 972 €3 401 €2 050 €8 571 €---
1812 212 €3 191 €1 839 €9 021 €---
1912 456 €2 973 €1 622 €9 483 €---
2012 705 €2 748 €1 396 €9 957 €---
2112 959 €2 515 €1 163 €10 444 €---
2213 218 €2 274 €922 €10 944 €---
2313 483 €2 025 €673 €11 458 €---
2413 752 €1 767 €415 €11 986 €---
2514 027 €1 500 €148 €12 528 €---
TOTAL279 340 €142 340 €66 568 €137 000 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 831 €-6 420 €+8 251 €
2+1 831 €0 €+1 831 €
3+1 831 €0 €+1 831 €
4+1 831 €0 €+1 831 €
5+1 831 €0 €+1 831 €
6+1 831 €+186 €+1 645 €
7+1 831 €+1 400 €+431 €
8+1 831 €+1 504 €+327 €
9+1 831 €+1 610 €+221 €
10+1 831 €+1 720 €+111 €
11+1 831 €+1 832 €-1 €
12+1 831 €+1 947 €-116 €
13+1 831 €+2 066 €-235 €
14+1 831 €+2 187 €-356 €
15+1 831 €+2 312 €-481 €
16+1 831 €+2 440 €-609 €
17+1 831 €+2 571 €-740 €
18+1 831 €+2 706 €-875 €
19+1 831 €+2 845 €-1 014 €
20+1 831 €+2 987 €-1 156 €
21+1 831 €+3 133 €-1 302 €
22+1 831 €+3 283 €-1 452 €
23+1 831 €+3 437 €-1 606 €
24+1 831 €+3 596 €-1 765 €
25+1 831 €+3 758 €-1 927 €
Total+45 775 €+41 100 €+4 675 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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