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vente - appartement

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface35m²
Coût Total109 592€
Loyer Annuel6 883€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 69 900 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 997,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

Je vous propose en Exclusivité cet appartement T2 de 35 m2 avec à deux pas du port de La Seyne sur Mer en hypercentre. L'appartement en 2 ème étage sans ascenseur vous offre un séjour lumineux, une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau avec WC Idéal pour un investissement locatif ou primo accédant., Le petit plus: la façade et la toiture ont été refaites récemment (déjà payés). L'appartement nécessite un rafraichissement .

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 5 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 753 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 69 900 €Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean BARBIER, Tél. : 0612568898, E-mail : jean.barbier@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOULON sous le numéro 352 917 470

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.100000, 5.880000
Total : 109 592€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6883€/an
Fourchette totale : 442€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5306€ - 8929€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 550,98 €/m²
Basé sur :432 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 284 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-19 384€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-20 308€ (-22.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 758,82€
Coût de l'assurance :9 589,30€
Taxe foncière : 688,29€/an
Soit par mois : 57,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,75€/mois
Soit par an : 753,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 573,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(974 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 883 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 592 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 386 €
Revenus locatifs : +6 883 €
Charges déductibles : -39 386 €
Résultat foncier Année 1 : -32 503 €(Déficit de 32 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 286 €/an
Revenus locatifs : +6 883 €
Charges déductibles : -5 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11103.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 883 €39 389 €3 465 €-32 506 €21 400 €11 106 €11 106 €
27 021 €5 195 €3 370 €1 826 €--9 281 €
37 161 €5 097 €3 272 €2 064 €--7 217 €
47 304 €4 997 €3 172 €2 308 €--4 910 €
57 450 €4 893 €3 068 €2 558 €--2 352 €
67 599 €4 785 €2 960 €2 814 €---
77 751 €4 674 €2 850 €3 077 €---
87 906 €4 560 €2 735 €3 346 €---
98 064 €4 442 €2 617 €3 623 €---
108 226 €4 320 €2 495 €3 906 €---
118 390 €4 194 €2 369 €4 196 €---
128 558 €4 064 €2 239 €4 494 €---
138 729 €3 929 €2 105 €4 800 €---
148 904 €3 791 €1 966 €5 113 €---
159 082 €3 648 €1 823 €5 434 €---
169 263 €3 500 €1 675 €5 764 €---
179 449 €3 347 €1 522 €6 101 €---
189 638 €3 190 €1 365 €6 448 €---
199 830 €3 027 €1 202 €6 803 €---
2010 027 €2 859 €1 034 €7 168 €---
2110 228 €2 686 €861 €7 542 €---
2210 432 €2 507 €682 €7 925 €---
2310 641 €2 322 €497 €8 319 €---
2410 854 €2 131 €306 €8 723 €---
2511 071 €1 934 €109 €9 137 €---
TOTAL220 461 €129 480 €49 759 €90 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 445 €-6 420 €+7 865 €
2+1 445 €0 €+1 445 €
3+1 445 €0 €+1 445 €
4+1 445 €0 €+1 445 €
5+1 445 €0 €+1 445 €
6+1 445 €+139 €+1 306 €
7+1 445 €+923 €+522 €
8+1 445 €+1 004 €+441 €
9+1 445 €+1 087 €+358 €
10+1 445 €+1 172 €+273 €
11+1 445 €+1 259 €+186 €
12+1 445 €+1 348 €+97 €
13+1 445 €+1 440 €+5 €
14+1 445 €+1 534 €-89 €
15+1 445 €+1 630 €-185 €
16+1 445 €+1 729 €-284 €
17+1 445 €+1 830 €-385 €
18+1 445 €+1 934 €-489 €
19+1 445 €+2 041 €-596 €
20+1 445 €+2 150 €-705 €
21+1 445 €+2 263 €-818 €
22+1 445 €+2 378 €-933 €
23+1 445 €+2 496 €-1 051 €
24+1 445 €+2 617 €-1 172 €
25+1 445 €+2 741 €-1 296 €
Total+36 125 €+27 294 €+8 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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