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Appartement - 5 pièce(s) - 81 m²

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface81m²
Coût Total114 496€
Loyer Annuel8 105€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 200 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 755,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F5 de 81 m² à rénover - Annonay

À découvrir sur la commune d'Annonay, au 59 rue Font Chevalier, cet appartement de type F5 de 81 m² situé au 5ᵉ étage d'une copropriété sans ascenseur.

Bénéficiant d'une exposition plein sud, ce bien offre une belle luminosité tout au long de la journée et un fort potentiel après rénovation.

L'appartement se compose de :

  • Une pièce de vie lumineuse
  • Trois chambres
  • Une cuisine
  • Une salle de bain
  • Un WC indépendant

Des travaux de rénovation sont à prévoir, permettant de repenser les espaces selon vos envies et de valoriser pleinement ce bien.

Informations complémentaires

  • Surface : 81 m²
  • Type : F5
  • Étage : 5ᵉ étage sans ascenseur
  • Exposition : Sud
  • Taxe foncière : 800 € / an
  • Charges de copropriété : 2 000 € / an

Prix de vente

61 200 €

Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation avec un budget maîtrisé.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Total : 114 496€
Prix d'acquisition : 61 200€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 109 600€
Frais de notaire : 4 896€
Coût estimé : 4 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8105€/an
Fourchette totale : 508€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6095€ - 10777€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :96 188 €
Prix d'achat :61 200 €
Décote à l'achat :-34 988€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-18 308€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 462,19€
Coût de l'assurance :10 018,40€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 675,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs à rafraîchir et sol usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1/5 assumé pour le salon - rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 105 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 496 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 558 €
Revenus locatifs : +8 105 €
Charges déductibles : -55 558 €
Résultat foncier Année 1 : -47 453 €(Déficit de 47 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 158 €/an
Revenus locatifs : +8 105 €
Charges déductibles : -7 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26053.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 780 €(65% de 61 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 447 €/an
Calcul : 39 780 € × 3,636% = 1 447 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 105 €55 562 €3 961 €-47 457 €21 400 €26 057 €26 057 €
28 267 €7 058 €3 857 €1 209 €--24 848 €
38 432 €6 950 €3 750 €1 482 €--23 367 €
48 601 €6 839 €3 638 €1 762 €--21 605 €
58 773 €6 724 €3 523 €2 049 €--19 556 €
68 948 €6 605 €3 404 €2 344 €--17 213 €
79 127 €6 481 €3 280 €2 646 €--14 566 €
89 310 €6 353 €3 152 €2 957 €--11 610 €
99 496 €6 220 €3 020 €3 275 €--8 334 €
109 686 €6 083 €2 882 €3 603 €--4 732 €
119 879 €5 941 €2 740 €3 938 €--794 €
1210 077 €5 794 €2 593 €4 283 €---
1310 279 €5 642 €2 441 €4 637 €---
1410 484 €5 484 €2 283 €5 000 €---
1510 694 €5 320 €2 119 €5 374 €---
1610 908 €5 151 €1 950 €5 757 €---
1711 126 €4 976 €1 775 €6 150 €---
1811 348 €4 794 €1 593 €6 554 €---
1911 575 €4 606 €1 405 €6 969 €---
2011 807 €4 412 €1 211 €7 395 €---
2112 043 €4 210 €1 009 €7 833 €---
2212 284 €4 001 €800 €8 283 €---
2312 530 €3 785 €584 €8 744 €---
2412 780 €3 561 €360 €9 219 €---
2513 036 €3 329 €129 €9 706 €---
TOTAL259 593 €185 882 €57 462 €73 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 702 €-6 420 €+8 122 €
2+1 702 €0 €+1 702 €
3+1 702 €0 €+1 702 €
4+1 702 €0 €+1 702 €
5+1 702 €0 €+1 702 €
6+1 702 €0 €+1 702 €
7+1 702 €0 €+1 702 €
8+1 702 €0 €+1 702 €
9+1 702 €0 €+1 702 €
10+1 702 €0 €+1 702 €
11+1 702 €0 €+1 702 €
12+1 702 €+1 285 €+417 €
13+1 702 €+1 391 €+311 €
14+1 702 €+1 500 €+202 €
15+1 702 €+1 612 €+90 €
16+1 702 €+1 727 €-25 €
17+1 702 €+1 845 €-143 €
18+1 702 €+1 966 €-264 €
19+1 702 €+2 091 €-389 €
20+1 702 €+2 219 €-517 €
21+1 702 €+2 350 €-648 €
22+1 702 €+2 485 €-783 €
23+1 702 €+2 623 €-921 €
24+1 702 €+2 766 €-1 064 €
25+1 702 €+2 912 €-1 210 €
Total+42 550 €+22 352 €+20 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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