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Appartement 2 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleRis-Orangis (91)
Surface54m²
Coût Total151 950€
Loyer Annuel12 807€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 2 129,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 54 m²

Situé à 5 minutes à pieds de la gare centrale appartement 2 pièces d'envirno 53m2 comprenant: entrée, cuisine, séjour avec balcon, chambre, salle d'eau, WC, dressing, bureau. 1er étage sans ascenseur. LES PLUS: Double vitrage aluminium, proche gare, N7 et commerces alimentaires à 2 minutes à pieds. Vendu loué 850 euros par mois, Bail d'un an possibilité de donner congés pour reprise du logement. Charges de copropriété: 190E/mois incluant le chauffage, l'eau, l'assurance immeuble et l'entretien des parties communes. Foncière: 960 euros par an.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : David BAROUKH Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 53381308500016

Surface : 54 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 70 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2021

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 150 € et 1 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.658710, 2.411649
Total : 151 950€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 27 750€
Valeur du bien : 142 750€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 19.76€/m²/mois
Fourchette : 17.29€ - 22.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12807€/an
Fourchette totale : 934€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 11203€ - 14641€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 363,64 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 637 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-12 637€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-24 313€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 785,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 675,01€
Coût de l'assurance :12 915,75€
Taxe foncière : 960,00€/an
Soit par mois : 80,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 067,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 750 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 2000€ = 2500€
  • Salle de bain:4 675€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 25€/m² = 375€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 2000€ = 2500€
  • Chambres:3 100€
    Peinture chambres: 20 m² × 25€/m² = 500€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1800€
  • Salon:2 675€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens pour la région Île-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 807 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 950 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 411 €
Revenus locatifs : +12 807 €
Charges déductibles : -36 411 €
Résultat foncier Année 1 : -23 604 €(Déficit de 23 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 661 €/an
Revenus locatifs : +12 807 €
Charges déductibles : -8 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2203.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 807 €36 416 €4 909 €-23 609 €21 400 €2 209 €2 209 €
213 063 €8 533 €4 777 €4 530 €---
313 325 €8 396 €4 640 €4 928 €---
413 591 €8 255 €4 498 €5 337 €---
513 863 €8 108 €4 352 €5 755 €---
614 140 €7 957 €4 201 €6 183 €---
714 423 €7 801 €4 044 €6 622 €---
814 711 €7 640 €3 883 €7 072 €---
915 006 €7 473 €3 716 €7 533 €---
1015 306 €7 301 €3 544 €8 005 €---
1115 612 €7 123 €3 366 €8 489 €---
1215 924 €6 939 €3 182 €8 985 €---
1316 243 €6 749 €2 992 €9 494 €---
1416 568 €6 553 €2 796 €10 015 €---
1516 899 €6 350 €2 593 €10 549 €---
1617 237 €6 140 €2 384 €11 096 €---
1717 582 €5 924 €2 167 €11 658 €---
1817 933 €5 700 €1 944 €12 233 €---
1918 292 €5 469 €1 713 €12 823 €---
2018 658 €5 230 €1 474 €13 427 €---
2119 031 €4 984 €1 227 €14 047 €---
2219 412 €4 729 €972 €14 683 €---
2319 800 €4 466 €709 €15 334 €---
2420 196 €4 193 €437 €16 002 €---
2520 600 €3 912 €156 €16 687 €---
TOTAL410 220 €192 341 €70 675 €217 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 690 €-6 420 €+9 110 €
2+2 690 €+696 €+1 994 €
3+2 690 €+1 479 €+1 211 €
4+2 690 €+1 601 €+1 089 €
5+2 690 €+1 726 €+964 €
6+2 690 €+1 855 €+835 €
7+2 690 €+1 987 €+703 €
8+2 690 €+2 122 €+568 €
9+2 690 €+2 260 €+430 €
10+2 690 €+2 402 €+288 €
11+2 690 €+2 547 €+143 €
12+2 690 €+2 696 €-6 €
13+2 690 €+2 848 €-158 €
14+2 690 €+3 004 €-314 €
15+2 690 €+3 165 €-475 €
16+2 690 €+3 329 €-639 €
17+2 690 €+3 497 €-807 €
18+2 690 €+3 670 €-980 €
19+2 690 €+3 847 €-1 157 €
20+2 690 €+4 028 €-1 338 €
21+2 690 €+4 214 €-1 524 €
22+2 690 €+4 405 €-1 715 €
23+2 690 €+4 600 €-1 910 €
24+2 690 €+4 801 €-2 111 €
25+2 690 €+5 006 €-2 316 €
Total+67 250 €+65 364 €+1 886 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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