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Achat : Appartement (19100)

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface63m²
Coût Total119 642€
Loyer Annuel7 180€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 109,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au 4e étage (sans ascenseur) d'une petite copropriété à l'ouest de Brive, bel appartement d'une superficie d'environ 63 m2 et composé d'une entrée, d'un grand séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bain et wc séparés. Cave et garage en annexe. Appartement traversant, lumineux et situé dans une rue calme au stationnement aisé. Toutes les commodités et ligne de bus sont à proximité immédiate Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1166 € et 1578 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Surface loi Carrez: 63 m².

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.148970, 1.532250
Total : 119 642€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 44 150€
Valeur du bien : 114 050€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7180€/an
Fourchette totale : 466€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5593€ - 9217€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 913,04 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 522 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-50 622€ (-42.0%)
Marge achat-revente :880€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 648,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 622,82€
Coût de l'assurance :14 357,04€
Taxe foncière : 718,02€/an
Soit par mois : 59,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture légèrement vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 180 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 642 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 613 €
Revenus locatifs : +7 180 €
Charges déductibles : -49 613 €
Résultat foncier Année 1 : -42 433 €(Déficit de 42 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 463 €/an
Revenus locatifs : +7 180 €
Charges déductibles : -5 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21032.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 180 €49 617 €4 175 €-42 437 €21 400 €21 037 €21 037 €
27 324 €5 358 €4 066 €1 966 €--19 071 €
37 470 €5 245 €3 953 €2 225 €--16 846 €
47 620 €5 128 €3 836 €2 491 €--14 354 €
57 772 €5 007 €3 715 €2 765 €--11 589 €
67 927 €4 882 €3 589 €3 046 €--8 544 €
78 086 €4 752 €3 460 €3 334 €--5 209 €
88 248 €4 617 €3 325 €3 631 €--1 579 €
98 413 €4 478 €3 186 €3 935 €---
108 581 €4 333 €3 041 €4 248 €---
118 753 €4 184 €2 892 €4 569 €---
128 928 €4 029 €2 737 €4 899 €---
139 106 €3 868 €2 576 €5 238 €---
149 288 €3 702 €2 410 €5 586 €---
159 474 €3 530 €2 238 €5 944 €---
169 664 €3 351 €2 059 €6 312 €---
179 857 €3 167 €1 874 €6 690 €---
1810 054 €2 975 €1 683 €7 079 €---
1910 255 €2 777 €1 485 €7 478 €---
2010 460 €2 571 €1 279 €7 889 €---
2110 669 €2 359 €1 066 €8 311 €---
2210 883 €2 138 €846 €8 745 €---
2311 100 €1 910 €618 €9 191 €---
2411 322 €1 673 €381 €9 649 €---
2511 549 €1 428 €136 €10 121 €---
TOTAL229 982 €137 080 €60 623 €92 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €0 €+1 508 €
7+1 508 €0 €+1 508 €
8+1 508 €0 €+1 508 €
9+1 508 €+707 €+801 €
10+1 508 €+1 274 €+234 €
11+1 508 €+1 371 €+137 €
12+1 508 €+1 470 €+38 €
13+1 508 €+1 571 €-63 €
14+1 508 €+1 676 €-168 €
15+1 508 €+1 783 €-275 €
16+1 508 €+1 894 €-386 €
17+1 508 €+2 007 €-499 €
18+1 508 €+2 124 €-616 €
19+1 508 €+2 243 €-735 €
20+1 508 €+2 367 €-859 €
21+1 508 €+2 493 €-985 €
22+1 508 €+2 623 €-1 115 €
23+1 508 €+2 757 €-1 249 €
24+1 508 €+2 895 €-1 387 €
25+1 508 €+3 036 €-1 528 €
Total+37 700 €+27 871 €+9 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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