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Pavillon 6 pièces 232 m²

VilleOrmesson-sur-Marne (94)
Surface232m²
Coût Total589 800€
Loyer Annuel49 983€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+551€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 465 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 2 004,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 6 pièces 232 m²

Ormesson-sur-Marne - Située en plein coeur du centre-ville d'Ormesson, ce grand pavillon familial de 232m², édifié sur un terrain de 376m² sans vis-à-vis, se compose : Au Rez-de-Chaussé surélevé : Vaste entrée desservant double séjour traversant avec cheminée et accès terrasse, cuisine dînatoire, chambre, dressing, salle de bains. et WC indépendant. À l'étage : Deux chambres, grande pièce, salle d'eau, WC séparés. Au Rez-de-Jardin : Ancien cabinet de kinésithérapie de 90m² avec entrée indépendante. Garage pouvant stationner un véhicule. Possibilité de faire deux logements indépendants ou pour profession libérale. À proximité immédiate de toutes les commodités.

Surface : 232 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/12/2025

Consommation énergie primaire : 335 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 500 € et 8 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ormesson-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94490
Coordonnées : 48.786630, 2.538292
Total : 589 800€
Prix d'acquisition : 465 000€
Travaux : 87 600€
Valeur du bien : 552 600€
Frais de notaire : 37 200€
Coût estimé : 37 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 17.95€/m²/mois
Fourchette : 12.45€ - 25.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 4165€/mois
Loyer annuel estimé : 49983€/an
Fourchette totale : 2888€ - 6007€/mois
Fourchette annuelle : 34656€ - 72090€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 182,8 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :970 410 €
Prix d'achat :465 000 €
Décote à l'achat :-505 410€ (-52.1%)
Marge achat-revente :380 610€ (39.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :589 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 962,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :235,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 198,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :298 852,76€
Coût de l'assurance :70 776,00€
Taxe foncière : 4 998,33€/an
Soit par mois : 416,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 165,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 614,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :550,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 600 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 100€
    Isolation des combles: 232 m² × 50€/m² = 11600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:29 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 1000€/fenêtre = 29000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 983 €/an
Calcul : 4 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 589 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 831 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 989 €
Revenus locatifs : +49 983 €
Charges déductibles : -115 989 €
Résultat foncier Année 1 : -66 006 €(Déficit de 66 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 606 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 389 €/an
Revenus locatifs : +49 983 €
Charges déductibles : -28 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44606.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 465 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 302 250 €(65% de 465 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 991 €/an
Calcul : 302 250 € × 3,636% = 10 991 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 983 €116 009 €20 579 €-66 025 €21 400 €44 625 €44 625 €
250 983 €27 872 €20 042 €23 111 €--21 514 €
352 003 €27 316 €19 486 €24 687 €---
453 043 €26 739 €18 910 €26 303 €---
554 104 €26 142 €18 313 €27 961 €---
655 186 €25 524 €17 695 €29 661 €---
756 289 €24 884 €17 054 €31 406 €---
857 415 €24 220 €16 391 €33 195 €---
958 563 €23 533 €15 704 €35 030 €---
1059 735 €22 821 €14 992 €36 913 €---
1160 929 €22 084 €14 254 €38 846 €---
1262 148 €21 320 €13 491 €40 828 €---
1363 391 €20 529 €12 699 €42 862 €---
1464 659 €19 709 €11 880 €44 950 €---
1565 952 €18 860 €11 031 €47 092 €---
1667 271 €17 980 €10 151 €49 291 €---
1768 616 €17 069 €9 240 €51 547 €---
1869 989 €16 126 €8 296 €53 863 €---
1971 389 €15 148 €7 319 €56 241 €---
2072 816 €14 135 €6 306 €58 681 €---
2174 273 €13 086 €5 257 €61 186 €---
2275 758 €11 999 €4 170 €63 759 €---
2377 273 €10 874 €3 044 €66 399 €---
2478 819 €9 708 €1 878 €69 111 €---
2580 395 €8 500 €670 €71 895 €---
TOTAL1 600 981 €582 187 €298 853 €1 018 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 018 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 497 €-6 420 €+16 917 €
2+10 497 €0 €+10 497 €
3+10 497 €+952 €+9 545 €
4+10 497 €+7 891 €+2 606 €
5+10 497 €+8 388 €+2 109 €
6+10 497 €+8 898 €+1 599 €
7+10 497 €+9 422 €+1 075 €
8+10 497 €+9 958 €+539 €
9+10 497 €+10 509 €-12 €
10+10 497 €+11 074 €-577 €
11+10 497 €+11 654 €-1 157 €
12+10 497 €+12 248 €-1 751 €
13+10 497 €+12 859 €-2 362 €
14+10 497 €+13 485 €-2 988 €
15+10 497 €+14 128 €-3 631 €
16+10 497 €+14 787 €-4 290 €
17+10 497 €+15 464 €-4 967 €
18+10 497 €+16 159 €-5 662 €
19+10 497 €+16 872 €-6 375 €
20+10 497 €+17 604 €-7 107 €
21+10 497 €+18 356 €-7 859 €
22+10 497 €+19 128 €-8 631 €
23+10 497 €+19 920 €-9 423 €
24+10 497 €+20 733 €-10 236 €
25+10 497 €+21 569 €-11 072 €
Total+262 425 €+305 638 €+-43 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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