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Maison et dépendances

VilleChélan (32)
Surface240m²
Coût Total284 460€
Loyer Annuel20 158€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 787,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet ensemble est idéal pour réaliser un projet grâce aux capacités d'accueil de la maison. Les granges, l'atelier et l'étable répondent à tous critères de réalisation d'un projet professionnel. Son espace vert est propice à de nombreux et divers aménagements.

Ville : Chélan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.335940, 0.552500
Total : 284 460€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 80 340€
Valeur du bien : 269 340€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1680€/mois
Loyer annuel estimé : 20158€/an
Fourchette totale : 1258€ - 2244€/mois
Fourchette annuelle : 15093€ - 26923€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 074,88 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :257 971 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-68 971€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-26 489€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :82,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 496,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 565,09€
Coût de l'assurance :24 890,25€
Taxe foncière : 2 015,77€/an
Soit par mois : 167,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 679,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 664,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 340 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 50€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€/fenêtre = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chélan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 158 €/an
Calcul : 1 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 460 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 985 €
Revenus locatifs : +20 158 €
Charges déductibles : -92 985 €
Résultat foncier Année 1 : -72 827 €(Déficit de 72 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 645 €/an
Revenus locatifs : +20 158 €
Charges déductibles : -12 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51427.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 158 €92 994 €9 643 €-72 836 €21 400 €51 436 €51 436 €
220 561 €12 399 €9 388 €8 162 €--43 275 €
320 972 €12 135 €9 124 €8 837 €--34 438 €
421 391 €11 862 €8 851 €9 529 €--24 908 €
521 819 €11 579 €8 568 €10 240 €--14 668 €
622 256 €11 287 €8 276 €10 969 €--3 700 €
722 701 €10 984 €7 973 €11 716 €---
823 155 €10 671 €7 660 €12 484 €---
923 618 €10 347 €7 336 €13 271 €---
1024 090 €10 012 €7 000 €14 079 €---
1124 572 €9 665 €6 653 €14 907 €---
1225 064 €9 305 €6 294 €15 758 €---
1325 565 €8 934 €5 922 €16 631 €---
1426 076 €8 549 €5 538 €17 527 €---
1526 598 €8 151 €5 140 €18 447 €---
1627 130 €7 739 €4 728 €19 390 €---
1727 672 €7 313 €4 302 €20 359 €---
1828 226 €6 872 €3 860 €21 354 €---
1928 790 €6 415 €3 404 €22 375 €---
2029 366 €5 943 €2 932 €23 423 €---
2129 953 €5 454 €2 443 €24 499 €---
2230 552 €4 948 €1 937 €25 604 €---
2331 163 €4 425 €1 413 €26 739 €---
2431 787 €3 883 €872 €27 904 €---
2532 422 €3 322 €311 €29 100 €---
TOTAL645 656 €295 190 €139 565 €350 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 233 €-6 420 €+10 653 €
2+4 233 €0 €+4 233 €
3+4 233 €0 €+4 233 €
4+4 233 €0 €+4 233 €
5+4 233 €0 €+4 233 €
6+4 233 €0 €+4 233 €
7+4 233 €+2 405 €+1 828 €
8+4 233 €+3 745 €+488 €
9+4 233 €+3 981 €+252 €
10+4 233 €+4 224 €+9 €
11+4 233 €+4 472 €-239 €
12+4 233 €+4 727 €-494 €
13+4 233 €+4 989 €-756 €
14+4 233 €+5 258 €-1 025 €
15+4 233 €+5 534 €-1 301 €
16+4 233 €+5 817 €-1 584 €
17+4 233 €+6 108 €-1 875 €
18+4 233 €+6 406 €-2 173 €
19+4 233 €+6 712 €-2 479 €
20+4 233 €+7 027 €-2 794 €
21+4 233 €+7 350 €-3 117 €
22+4 233 €+7 681 €-3 448 €
23+4 233 €+8 022 €-3 789 €
24+4 233 €+8 371 €-4 138 €
25+4 233 €+8 730 €-4 497 €
Total+105 825 €+105 140 €+685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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