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Appartement à vendre

VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface72.5m²
Coût Total227 320€
Loyer Annuel12 042€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-539€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 72.5 m²
Prix au m² : 1 986,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Salon (total 16,68 m²), Salle à manger (total 9,8 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Sans vis-à-vis, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

F4 avec balcon, situé en centre ville dans une résidence sécurisée proche toutes commodités. 73m2 hab, Il se compose d'une entrée, un séjour double avec balcon , une cuisine, 2 chambres, une salle de bains, un dressing et 1 WC.3e chambre possible. une cave et un parking completent ce bien.

ARTHURIMMO le réseau 100% EXPERT.

Le bien ci-avant désigné est dans une copropriété, il représente les lots n° 109, 52, 220 de la copropriété qui comporte 81 lots d'habitation. Procédures contre le syndicat: NON Charges: 268 €/mois

DPE D après le premier Juillet 2021.Montant estimé des dépenses annuelles d'énergies pour un usage standard. Entre 1410 € et 1950 € par an. Prix moyens des énergies indexés au (1er janvier 2021) (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Nom du médiateur : GIE MEDIMMOCONSO Adresse postale du médiateur : 1 Allée du Parc de Mesemena – Bât A – CS 25222 – 44505 LA BAULE CEDEX – Site internet du médiateur :

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.547557, 2.529247
Total : 227 320€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 71 800€
Valeur du bien : 215 800€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.5m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12042€/an
Fourchette totale : 857€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 10287€ - 14097€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 594,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 097 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :-44 097€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-39 223€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 174,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 731,12€
Coût de l'assurance :19 322,20€
Taxe foncière : 1 204,19€/an
Soit par mois : 100,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 268,00€/mois
Soit par an : 3 216,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 542,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-539,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique avec remplacement de fenêtres anciennes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour importante.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour importante.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800 €(990 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.8 (région rurale) = 9600€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres: 1000€ × 7 = 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ × 1 = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 9000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 23 m²: 50€/m² × 23 = 1150€, Main d'œuvre: 850€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 23 m²: 60€/m² × 23 = 1380€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (coefficient 0.8 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 042 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 216 €/an
Calcul : 268 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 330 €
Revenus locatifs : +12 042 €
Charges déductibles : -84 330 €
Résultat foncier Année 1 : -72 288 €(Déficit de 72 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 530 €/an
Revenus locatifs : +12 042 €
Charges déductibles : -12 530 €
Résultat foncier Années 2+ : -488 €/an(Déficit de 488 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50888.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 042 €84 337 €7 344 €-72 296 €21 400 €50 896 €50 896 €
212 283 €12 339 €7 146 €-56 €56 €-50 896 €
312 528 €12 134 €6 941 €394 €--50 501 €
412 779 €11 922 €6 729 €857 €--49 644 €
513 034 €11 703 €6 510 €1 331 €--48 313 €
613 295 €11 477 €6 284 €1 818 €--46 495 €
713 561 €11 244 €6 050 €2 318 €--44 177 €
813 832 €11 002 €5 809 €2 830 €--41 347 €
914 109 €10 753 €5 560 €3 356 €--37 991 €
1014 391 €10 495 €5 302 €3 896 €--34 095 €
1114 679 €10 229 €5 036 €4 450 €--29 645 €
1214 973 €9 954 €4 761 €5 019 €---
1315 272 €9 670 €4 477 €5 602 €---
1415 577 €9 376 €4 183 €6 201 €---
1515 889 €9 073 €3 880 €6 816 €---
1616 207 €8 759 €3 566 €7 448 €---
1716 531 €8 435 €3 242 €8 096 €---
1816 861 €8 101 €2 908 €8 761 €---
1917 199 €7 755 €2 562 €9 444 €---
2017 543 €7 398 €2 205 €10 145 €---
2117 894 €7 029 €1 836 €10 865 €---
2218 251 €6 648 €1 454 €11 604 €---
2318 616 €6 254 €1 061 €12 363 €---
2418 989 €5 847 €654 €13 142 €---
2519 369 €5 426 €233 €13 942 €---
TOTAL385 704 €307 358 €105 731 €78 346 €21 456 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 437 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-6 420 €+8 949 €
2+2 529 €-17 €+2 546 €
3+2 529 €0 €+2 529 €
4+2 529 €0 €+2 529 €
5+2 529 €0 €+2 529 €
6+2 529 €0 €+2 529 €
7+2 529 €0 €+2 529 €
8+2 529 €0 €+2 529 €
9+2 529 €0 €+2 529 €
10+2 529 €0 €+2 529 €
11+2 529 €0 €+2 529 €
12+2 529 €+1 506 €+1 023 €
13+2 529 €+1 681 €+848 €
14+2 529 €+1 860 €+669 €
15+2 529 €+2 045 €+484 €
16+2 529 €+2 234 €+295 €
17+2 529 €+2 429 €+100 €
18+2 529 €+2 628 €-99 €
19+2 529 €+2 833 €-304 €
20+2 529 €+3 043 €-514 €
21+2 529 €+3 259 €-730 €
22+2 529 €+3 481 €-952 €
23+2 529 €+3 709 €-1 180 €
24+2 529 €+3 943 €-1 414 €
25+2 529 €+4 183 €-1 654 €
Total+63 225 €+32 397 €+30 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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