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Maison de plain-pied à vendre

VillePont-sur-Yonne (89)
Surface226m²
Coût Total326 900€
Loyer Annuel25 670€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 995,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 64 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Belle vue, Pas de balcon

Belle maison contemporaine avec vue dégagée- à 10 minutes d'une gare Paris Gare de Lyon en 1h10 Dans un environnement calme et préservé, sans nuisance, découvrez cette spacieuse maison construite en 2012, développant 226 m² habitables sur un terrain d'environ 1 500 m². Dès l'entrée, vous serez séduits par les beaux volumes et la luminosité des espaces. Le rez-de-chaussée comprend un hall d'accueil, une vaste pièce de vie conviviale, une cuisine, une chambre, une salle d'eau et un WC indépendant, permettant une vie de plain-pied particulièrement appréciable. Le niveau inférieur, partiellement enterré, offre de nombreuses possibilités d'aménagement avec deux chambres supplémentaires, une pièce polyvalente pouvant servir de bureau, salle de jeux ou espace de loisirs, une salle d'eau, un WC indépendant, ainsi qu'un garage, un cellier/chaufferie et plusieurs espaces de rangement. À l'extérieur, le terrain de 1 500 m² permet de profiter pleinement d'un cadre verdoyant et d'une vue dégagée sur la campagne environnante. Cette maison récente allie confort moderne, fonctionnalité et qualité de vie, tout en bénéficiant d'une situation idéale à seulement 10 minutes d'une gare permettant de rejoindre Paris Gare de Lyon en 1h10. Un bien rare pour les amateurs d'espace, de tranquillité et de nature, tout en restant connecté aux grands axes de transport.

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.283958, 3.196116
Total : 326 900€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 83 900€
Valeur du bien : 308 900€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2139€/mois
Loyer annuel estimé : 25670€/an
Fourchette totale : 1715€ - 2669€/mois
Fourchette annuelle : 20575€ - 32027€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,16 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :335 420 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-110 420€ (-32.9%)
Marge achat-revente :8 520€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 599,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :130,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 730,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 085,82€
Coût de l'assurance :39 228,00€
Taxe foncière : 2 567,03€/an
Soit par mois : 213,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 139,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 944,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour de la robinetterie et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et mise à jour si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 900 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres: 600€/fenêtre × 3 = 1800€ (pose comprise)
  • Cuisine:42 500€
    Cuisine complète: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 20000€
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (pose comprise)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: Mise à jour robinetterie et peinture: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
  • Second œuvre général - Électricité:2 000€
    Vérification tableau électrique: 800€ + Main d'œuvre: 400€ = 1200€
  • Second œuvre général - Plomberie:3 900€
    Vérification plomberie: 1500€ + Main d'œuvre: 900€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 670 €/an
Calcul : 2 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 900 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 569 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 652 €
Revenus locatifs : +25 670 €
Charges déductibles : -98 652 €
Résultat foncier Année 1 : -72 982 €(Déficit de 72 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 752 €/an
Revenus locatifs : +25 670 €
Charges déductibles : -14 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51581.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 670 €98 663 €10 627 €-72 992 €21 400 €51 592 €51 592 €
226 184 €14 476 €10 340 €11 707 €--39 885 €
326 707 €14 180 €10 044 €12 527 €--27 358 €
427 242 €13 875 €9 738 €13 367 €--13 991 €
527 786 €13 559 €9 422 €14 228 €---
628 342 €13 232 €9 096 €15 110 €---
728 909 €12 895 €8 758 €16 014 €---
829 487 €12 546 €8 410 €16 941 €---
930 077 €12 185 €8 049 €17 891 €---
1030 678 €11 813 €7 677 €18 865 €---
1131 292 €11 428 €7 292 €19 864 €---
1231 918 €11 030 €6 894 €20 887 €---
1332 556 €10 619 €6 483 €21 937 €---
1433 207 €10 195 €6 059 €23 013 €---
1533 871 €9 756 €5 620 €24 116 €---
1634 549 €9 302 €5 166 €25 247 €---
1735 240 €8 834 €4 697 €26 406 €---
1835 945 €8 349 €4 213 €27 595 €---
1936 664 €7 849 €3 712 €28 815 €---
2037 397 €7 331 €3 195 €30 065 €---
2138 145 €6 797 €2 661 €31 348 €---
2238 908 €6 244 €2 108 €32 663 €---
2339 686 €5 674 €1 537 €34 012 €---
2440 480 €5 084 €947 €35 396 €---
2541 289 €4 474 €338 €36 815 €---
TOTAL822 228 €340 390 €153 086 €481 839 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 391 €-6 420 €+11 811 €
2+5 391 €0 €+5 391 €
3+5 391 €0 €+5 391 €
4+5 391 €0 €+5 391 €
5+5 391 €+71 €+5 320 €
6+5 391 €+4 533 €+858 €
7+5 391 €+4 804 €+587 €
8+5 391 €+5 082 €+309 €
9+5 391 €+5 367 €+24 €
10+5 391 €+5 660 €-269 €
11+5 391 €+5 959 €-568 €
12+5 391 €+6 266 €-875 €
13+5 391 €+6 581 €-1 190 €
14+5 391 €+6 904 €-1 513 €
15+5 391 €+7 235 €-1 844 €
16+5 391 €+7 574 €-2 183 €
17+5 391 €+7 922 €-2 531 €
18+5 391 €+8 279 €-2 888 €
19+5 391 €+8 644 €-3 253 €
20+5 391 €+9 020 €-3 629 €
21+5 391 €+9 404 €-4 013 €
22+5 391 €+9 799 €-4 408 €
23+5 391 €+10 204 €-4 813 €
24+5 391 €+10 619 €-5 228 €
25+5 391 €+11 045 €-5 654 €
Total+134 775 €+144 552 €+-9 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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