Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 4 pièces 83 m² Chilly-Mazarin (91380) - Superimmo

VilleChilly-Mazarin (91)
Surface83m²
Coût Total218 260€
Loyer Annuel15 158€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-358€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 397,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Orpi vous propose un appartement 4 pièces de 83 m², situé au 7ᵉ étage avec ascenseur, au sein d'un environnement verdoyant, à seulement 10min du T12 et du Parc de Gravigny. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour lumineux donnant sur un balcon, d'une cuisine équipée et aménagée, d'un espace cellier/buanderie. L'espace nuit offre 3 chambres, dont une avec accès balcon, d'un dressing, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Une place de parking vient compléter ce bien. Résidence avec piscine privée, terrains de tennis, espaces verts et aire de jeux, offrant un cadre de vie agréable et convivial. Idéalement situé, l'appartement se trouve à seulement 10 minutes à pied du RER. Référence agence : 196

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.691380, 2.308610
Total : 218 260€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 3 340€
Valeur du bien : 202 340€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15158€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 12998€ - 17677€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 259,26 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 519 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :+11 481€ (+6.1%)
Marge achat-revente :-30 741€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :63,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 241,06€
Coût de l'assurance :19 097,75€
Taxe foncière : 1 515,83€/an
Soit par mois : 126,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 336,00€/mois
Soit par an : 4 032,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 263,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 620,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-357,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine fonctionnelle mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 340 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incl. main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incl. main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 158 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 032 €/an
Calcul : 336 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 238 €
Revenus locatifs : +15 158 €
Charges déductibles : -17 238 €
Résultat foncier Année 1 : -2 080 €(Déficit de 2 080 €)
Imputable sur revenu global : 2 080 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 898 €/an
Revenus locatifs : +15 158 €
Charges déductibles : -13 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 260 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 158 €17 246 €7 594 €-2 087 €2 087 €--
215 461 €13 707 €7 395 €1 754 €---
315 771 €13 502 €7 190 €2 269 €---
416 086 €13 289 €6 977 €2 797 €---
516 408 €13 068 €6 757 €3 340 €---
616 736 €12 840 €6 528 €3 896 €---
717 071 €12 603 €6 292 €4 467 €---
817 412 €12 358 €6 047 €5 054 €---
917 760 €12 105 €5 793 €5 656 €---
1018 116 €11 842 €5 530 €6 274 €---
1118 478 €11 570 €5 258 €6 908 €---
1218 847 €11 288 €4 976 €7 560 €---
1319 224 €10 996 €4 684 €8 229 €---
1419 609 €10 693 €4 381 €8 916 €---
1520 001 €10 380 €4 068 €9 621 €---
1620 401 €10 055 €3 744 €10 346 €---
1720 809 €9 719 €3 407 €11 090 €---
1821 225 €9 371 €3 059 €11 854 €---
1921 650 €9 010 €2 699 €12 639 €---
2022 083 €8 637 €2 325 €13 446 €---
2122 524 €8 250 €1 938 €14 275 €---
2222 975 €7 849 €1 537 €15 126 €---
2323 434 €7 434 €1 122 €16 000 €---
2423 903 €7 004 €692 €16 899 €---
2524 381 €6 559 €247 €17 822 €---
TOTAL485 525 €271 375 €110 241 €214 151 €2 087 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 626 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-626 €+3 809 €
2+3 183 €+526 €+2 657 €
3+3 183 €+681 €+2 502 €
4+3 183 €+839 €+2 344 €
5+3 183 €+1 002 €+2 181 €
6+3 183 €+1 169 €+2 014 €
7+3 183 €+1 340 €+1 843 €
8+3 183 €+1 516 €+1 667 €
9+3 183 €+1 697 €+1 486 €
10+3 183 €+1 882 €+1 301 €
11+3 183 €+2 072 €+1 111 €
12+3 183 €+2 268 €+915 €
13+3 183 €+2 469 €+714 €
14+3 183 €+2 675 €+508 €
15+3 183 €+2 886 €+297 €
16+3 183 €+3 104 €+79 €
17+3 183 €+3 327 €-144 €
18+3 183 €+3 556 €-373 €
19+3 183 €+3 792 €-609 €
20+3 183 €+4 034 €-851 €
21+3 183 €+4 282 €-1 099 €
22+3 183 €+4 538 €-1 355 €
23+3 183 €+4 800 €-1 617 €
24+3 183 €+5 070 €-1 887 €
25+3 183 €+5 347 €-2 164 €
Total+79 575 €+64 245 €+15 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →