Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 5 pièces 78 m² Fougères (35300) - Superimmo

Bien expiré
VilleFougères (35)
Surface78
Coût Total128 980
Loyer Annuel8 655
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-128
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 384,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce T4 de 79 m² dispose d'un balcon, offrant une belle luminosité naturelle. Il se compose d'un hall d'entrée, d'une cuisine aménagée ouverte sur un séjour, de trois chambres, d'une salle de bain, d'un WC séparé, d'une buanderie et de placards intégrés. Les menuiseries en PVC double vitrage et les volets roulants assurent isolation et sécurité. Chauffé individuellement au gaz, cet appartement offre un confort moderne et sécurisé. Situé dans la charmante ville de Fougères (35300), cet appartement de 79 m² bénéficie d'un environnement agréable et dynamique. Proche des commerces, écoles et transports en commun, il offre un cadre de vie pratique et convivial. La proximité de parcs et espaces verts en fait un endroit idéal pour les familles ou pour profiter de balades en plein air. Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 80 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1100 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 108 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre consultant megAgence : Muriel LEBON, Tél. : 06 25 79 15 19, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RENNES sous le numéro 394 678 718Afficher plus

Ville : Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35300
Coordonnées : 48.366176, -1.179938
Total : 128 980
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 12 340
Valeur du bien : 120 340
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8655€/an
Fourchette totale : 566€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6787€ - 11038€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 455
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-5 455 (-4.8%)
Marge achat-revente :-15 525€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 354,41
Coût de l'assurance :11 285,75
Taxe foncière : 865,55€/an
Soit par mois : 72,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 340(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600
    Carrelage 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres:1 440
    Peinture 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€
  • Cuisine:400
    Peinture 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€
  • Salon:1 000
    Peinture 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougères (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 655 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 980 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 253
Revenus locatifs : +8 655
Charges déductibles : -19 253
Résultat foncier Année 1 : -10 598(Déficit de 10 598 €)
Imputable sur revenu global : 10 598
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 913 €/an
Revenus locatifs : +8 655
Charges déductibles : -6 913
Résultat foncier Années 2+ : 1 742 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 65519 2574 500-10 60210 602 €--
28 8296 8004 3832 029---
39 0056 6784 2612 327---
49 1856 5524 1352 633---
59 3696 4224 0052 947---
69 5566 2873 8703 270---
79 7476 1473 7303 601---
89 9426 0013 5843 941---
910 1415 8513 4344 290---
1010 3445 6953 2784 649---
1110 5515 5343 1175 017---
1210 7625 3672 9505 395---
1310 9775 1942 7775 783---
1411 1975 0152 5986 182---
1511 4214 8292 4126 592---
1611 6494 6372 2207 012---
1711 8824 4382 0217 444---
1812 1204 2311 8147 889---
1912 3624 0171 6008 345---
2012 6093 7961 3798 813---
2112 8623 5671 1509 295---
2213 1193 3299129 790---
2313 3813 08366610 298---
2413 6492 82841110 821---
2513 9222 56414711 358---
TOTAL277 237138 11965 354139 11810 602Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 181
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 118
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818-3 181+4 999
2+1 818+609+1 209
3+1 818+698+1 120
4+1 818+790+1 028
5+1 818+884+934
6+1 818+981+837
7+1 818+1 080+738
8+1 818+1 182+636
9+1 818+1 287+531
10+1 818+1 395+423
11+1 818+1 505+313
12+1 818+1 618+200
13+1 818+1 735+83
14+1 818+1 855-37
15+1 818+1 977-159
16+1 818+2 104-286
17+1 818+2 233-415
18+1 818+2 367-549
19+1 818+2 503-685
20+1 818+2 644-826
21+1 818+2 789-971
22+1 818+2 937-1 119
23+1 818+3 090-1 272
24+1 818+3 246-1 428
25+1 818+3 407-1 589
Total+45 450+41 736+3 714
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →