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Appartement à vendre

VilleValence (26)
Surface74m²
Coût Total159 360€
Loyer Annuel9 073€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 614,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, 2 balcons, Exposition sud-est, Interphone, Non meublé

A vendre, Valence (26000) Avenue de l'Yser, au 3ème et dernier étage sans ascenseur d'une petite copropriété sécurisée de 16 logements, appartement de 4 pièces comprenant un hall d'entrée, un salon-séjour avec sol en parquet d'une surface de 28.35 m2 et accès balcon, une cuisine séparée avec balcon, 2 chambres, une salle de douche rénové et un wc séparé, nombreux rangements. Une cave complète ce bien. Le chauffage et l'eau chaude sanitaire sont produits par une chaudière individuelle gaz, les menuiseries sont en double vitrage. Parking collectif à la copropriété fermé par portail automatique. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460EUR et 2010EUR par an (année de référence 2021-22-23). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : . **

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.936013, 4.906061
Total : 159 360€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 30 300€
Valeur du bien : 149 800€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9073€/an
Fourchette totale : 596€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7149€ - 11515€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 910,45 €/m²
Basé sur :389 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 373 €
Prix d'achat :119 500 €
Décote à l'achat :-21 873€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-17 987€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 827,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 880,83€
Coût de l'assurance :13 944,00€
Taxe foncière : 907,31€/an
Soit par mois : 75,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'eau chaude sanitaire produite par la chaudière
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 300 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement chaudière individuelle au gaz: 1 chaudière × 4800€ = 4800€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Vérification de l'eau chaude sanitaire: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 2 chambres × 750€ = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 956 €
Revenus locatifs : +9 073 €
Charges déductibles : -36 956 €
Résultat foncier Année 1 : -27 883 €(Déficit de 27 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 656 €/an
Revenus locatifs : +9 073 €
Charges déductibles : -6 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6483.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 073 €36 961 €5 196 €-27 888 €21 400 €6 488 €6 488 €
29 255 €6 521 €5 056 €2 733 €--3 755 €
39 440 €6 377 €4 912 €3 063 €--692 €
49 628 €6 228 €4 762 €3 401 €---
59 821 €6 073 €4 608 €3 748 €---
610 017 €5 914 €4 449 €4 104 €---
710 218 €5 749 €4 284 €4 469 €---
810 422 €5 578 €4 113 €4 844 €---
910 631 €5 402 €3 937 €5 228 €---
1010 843 €5 220 €3 755 €5 623 €---
1111 060 €5 032 €3 567 €6 028 €---
1211 281 €4 838 €3 373 €6 444 €---
1311 507 €4 637 €3 172 €6 870 €---
1411 737 €4 429 €2 964 €7 308 €---
1511 972 €4 215 €2 749 €7 757 €---
1612 211 €3 993 €2 528 €8 218 €---
1712 455 €3 763 €2 298 €8 692 €---
1812 705 €3 527 €2 062 €9 178 €---
1912 959 €3 282 €1 817 €9 677 €---
2013 218 €3 029 €1 564 €10 189 €---
2113 482 €2 767 €1 302 €10 715 €---
2213 752 €2 497 €1 032 €11 255 €---
2314 027 €2 218 €752 €11 809 €---
2414 307 €1 929 €464 €12 379 €---
2514 594 €1 630 €165 €12 963 €---
TOTAL290 614 €141 808 €74 881 €148 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 905 €-6 420 €+8 325 €
2+1 905 €0 €+1 905 €
3+1 905 €0 €+1 905 €
4+1 905 €+813 €+1 092 €
5+1 905 €+1 124 €+781 €
6+1 905 €+1 231 €+674 €
7+1 905 €+1 341 €+564 €
8+1 905 €+1 453 €+452 €
9+1 905 €+1 569 €+336 €
10+1 905 €+1 687 €+218 €
11+1 905 €+1 808 €+97 €
12+1 905 €+1 933 €-28 €
13+1 905 €+2 061 €-156 €
14+1 905 €+2 192 €-287 €
15+1 905 €+2 327 €-422 €
16+1 905 €+2 466 €-561 €
17+1 905 €+2 608 €-703 €
18+1 905 €+2 753 €-848 €
19+1 905 €+2 903 €-998 €
20+1 905 €+3 057 €-1 152 €
21+1 905 €+3 214 €-1 309 €
22+1 905 €+3 376 €-1 471 €
23+1 905 €+3 543 €-1 638 €
24+1 905 €+3 714 €-1 809 €
25+1 905 €+3 889 €-1 984 €
Total+47 625 €+44 642 €+2 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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