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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGrisy-les-Plâtres (95)
Surface126m²
Coût Total291 960€
Loyer Annuel23 389€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Corinne Biroud vous propose: Opportunité à Saisir - Située à 12kms de Grisy les Plâtres, Maison de 126 m² à Rénover sur un Grand Terrain de 753 m². Cette maison individuelle non mitoyenne vivable de plain pied est une véritable pépite, offrant un potentiel incroyable pour créer la maison de vos rêves. Construite en 1972, elle est idéalement située sur un terrain spacieux de 753 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur.

L'intérieur de la maison se compose actuellement de 7 pièces : une spacieuse cuisine, un bel espace de vie avec une cheminée, 2 grandes chambres, une salle de bain et un wc.

La configuration à un étage de la maison apporte une certaine intimité tout en offrant un agencement pratique et fonctionnel. Vous y découvrerez 2 belles chambres, une salle d'eau, une pièce à terminer d'aménager de 24m² vous pourrez laisser libre cours à votre imagination.

La parcelle de 753 m² vous invite à aménager un magnifique jardin, une terrasse ensoleillée, un potager biologique ou encore un espace détente. Vous pourrez créer un cadre de vie extérieur agréable et propice à la relaxation, idéal pour profiter des douces soirées d'été en famille ou entre amis.

Cette maison présente un potentiel exceptionnel pour devenir un véritable cocon familial une fois rénovée. Ne manquez pas cette occasion unique de créer la maison de vos rêves dans cette commune avec écoles et accueil périscolaire sur place. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et laisser libre cours à votre imagination pour révéler tout le potentiel de ce bien rare.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 317 et classe CLIMAT F indice 99. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Corinne Biroud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BEAUVAIS sous le numéro 537803512, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Grisy-les-Plâtres
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95810
Coordonnées : 49.126203, 2.046683
Total : 291 960€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 65 160€
Valeur du bien : 275 160€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1949€/mois
Loyer annuel estimé : 23389€/an
Fourchette totale : 1361€ - 2792€/mois
Fourchette annuelle : 16331€ - 33498€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 609,2 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 759 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-118 759€ (-36.1%)
Marge achat-revente :36 799€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 458,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :87,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 546,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 587,24€
Coût de l'assurance :26 276,40€
Taxe foncière : 2 338,93€/an
Soit par mois : 194,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 949,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 740,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 160 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 560€
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:8 500€
    Installation VMC double flux: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grisy-les-Plâtres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 389 €/an
Calcul : 1 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 051 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 582 €
Revenus locatifs : +23 389 €
Charges déductibles : -78 582 €
Résultat foncier Année 1 : -55 193 €(Déficit de 55 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 422 €/an
Revenus locatifs : +23 389 €
Charges déductibles : -13 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33793.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 389 €78 592 €10 042 €-55 203 €21 400 €33 803 €33 803 €
223 857 €13 168 €9 778 €10 689 €--23 114 €
324 334 €12 895 €9 505 €11 439 €--11 675 €
424 821 €12 612 €9 222 €12 209 €---
525 317 €12 320 €8 930 €12 998 €---
625 824 €12 016 €8 626 €13 807 €---
726 340 €11 703 €8 313 €14 638 €---
826 867 €11 378 €7 988 €15 489 €---
927 404 €11 041 €7 651 €16 363 €---
1027 952 €10 693 €7 303 €17 260 €---
1128 511 €10 332 €6 942 €18 179 €---
1229 082 €9 959 €6 569 €19 123 €---
1329 663 €9 572 €6 182 €20 091 €---
1430 257 €9 172 €5 782 €21 085 €---
1530 862 €8 758 €5 368 €22 104 €---
1631 479 €8 328 €4 938 €23 150 €---
1732 108 €7 884 €4 494 €24 224 €---
1832 751 €7 424 €4 034 €25 326 €---
1933 406 €6 948 €3 558 €26 458 €---
2034 074 €6 455 €3 065 €27 619 €---
2134 755 €5 944 €2 554 €28 811 €---
2235 450 €5 416 €2 026 €30 034 €---
2336 159 €4 869 €1 479 €31 291 €---
2436 883 €4 302 €912 €32 580 €---
2537 620 €3 715 €325 €33 905 €---
TOTAL749 166 €295 497 €145 587 €453 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 912 €-6 420 €+11 332 €
2+4 912 €0 €+4 912 €
3+4 912 €0 €+4 912 €
4+4 912 €+160 €+4 752 €
5+4 912 €+3 899 €+1 013 €
6+4 912 €+4 142 €+770 €
7+4 912 €+4 391 €+521 €
8+4 912 €+4 647 €+265 €
9+4 912 €+4 909 €+3 €
10+4 912 €+5 178 €-266 €
11+4 912 €+5 454 €-542 €
12+4 912 €+5 737 €-825 €
13+4 912 €+6 027 €-1 115 €
14+4 912 €+6 325 €-1 413 €
15+4 912 €+6 631 €-1 719 €
16+4 912 €+6 945 €-2 033 €
17+4 912 €+7 267 €-2 355 €
18+4 912 €+7 598 €-2 686 €
19+4 912 €+7 937 €-3 025 €
20+4 912 €+8 286 €-3 374 €
21+4 912 €+8 643 €-3 731 €
22+4 912 €+9 010 €-4 098 €
23+4 912 €+9 387 €-4 475 €
24+4 912 €+9 774 €-4 862 €
25+4 912 €+10 171 €-5 259 €
Total+122 800 €+136 101 €+-13 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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