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Maison à vendre

VilleGrisy-les-Plâtres (95)
Surface126
Coût Total291 960
Loyer Annuel23 389
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+208
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Corinne Biroud vous propose: Opportunité à Saisir - Située à 12kms de Grisy les Plâtres, Maison de 126 m² à Rénover sur un Grand Terrain de 753 m². Cette maison individuelle non mitoyenne vivable de plain pied est une véritable pépite, offrant un potentiel incroyable pour créer la maison de vos rêves. Construite en 1972, elle est idéalement située sur un terrain spacieux de 753 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur.

L'intérieur de la maison se compose actuellement de 7 pièces : une spacieuse cuisine, un bel espace de vie avec une cheminée, 2 grandes chambres, une salle de bain et un wc.

La configuration à un étage de la maison apporte une certaine intimité tout en offrant un agencement pratique et fonctionnel. Vous y découvrerez 2 belles chambres, une salle d'eau, une pièce à terminer d'aménager de 24m² vous pourrez laisser libre cours à votre imagination.

La parcelle de 753 m² vous invite à aménager un magnifique jardin, une terrasse ensoleillée, un potager biologique ou encore un espace détente. Vous pourrez créer un cadre de vie extérieur agréable et propice à la relaxation, idéal pour profiter des douces soirées d'été en famille ou entre amis.

Cette maison présente un potentiel exceptionnel pour devenir un véritable cocon familial une fois rénovée. Ne manquez pas cette occasion unique de créer la maison de vos rêves dans cette commune avec écoles et accueil périscolaire sur place. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et laisser libre cours à votre imagination pour révéler tout le potentiel de ce bien rare.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 317 et classe CLIMAT F indice 99. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Corinne Biroud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BEAUVAIS sous le numéro 537803512, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Grisy-les-Plâtres
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95810
Coordonnées : 49.126203, 2.046683
Total : 291 960
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 65 160
Valeur du bien : 275 160
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1949€/mois
Loyer annuel estimé : 23389€/an
Fourchette totale : 1361€ - 2792€/mois
Fourchette annuelle : 16331€ - 33498€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 609,2 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 759
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-118 759 (-36.1%)
Marge achat-revente :36 799€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 458,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :87,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 546,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 587,24
Coût de l'assurance :26 276,40
Taxe foncière : 2 338,93€/an
Soit par mois : 194,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 949,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 740,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 160(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 560
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:8 500
    Installation VMC double flux: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grisy-les-Plâtres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 389 €/an
Calcul : 1 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 960 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 051 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 582
Revenus locatifs : +23 389
Charges déductibles : -78 582
Résultat foncier Année 1 : -55 193(Déficit de 55 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 793
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 422 €/an
Revenus locatifs : +23 389
Charges déductibles : -13 422
Résultat foncier Années 2+ : 9 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33793.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 38978 59210 042-55 20321 400 €33 803 €33 803 €
223 85713 1689 77810 689--23 114 €
324 33412 8959 50511 439--11 675 €
424 82112 6129 22212 209---
525 31712 3208 93012 998---
625 82412 0168 62613 807---
726 34011 7038 31314 638---
826 86711 3787 98815 489---
927 40411 0417 65116 363---
1027 95210 6937 30317 260---
1128 51110 3326 94218 179---
1229 0829 9596 56919 123---
1329 6639 5726 18220 091---
1430 2579 1725 78221 085---
1530 8628 7585 36822 104---
1631 4798 3284 93823 150---
1732 1087 8844 49424 224---
1832 7517 4244 03425 326---
1933 4066 9483 55826 458---
2034 0746 4553 06527 619---
2134 7555 9442 55428 811---
2235 4505 4162 02630 034---
2336 1594 8691 47931 291---
2436 8834 30291232 580---
2537 6203 71532533 905---
TOTAL749 166295 497145 587453 66921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 669
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 912-6 420+11 332
2+4 9120+4 912
3+4 9120+4 912
4+4 912+160+4 752
5+4 912+3 899+1 013
6+4 912+4 142+770
7+4 912+4 391+521
8+4 912+4 647+265
9+4 912+4 909+3
10+4 912+5 178-266
11+4 912+5 454-542
12+4 912+5 737-825
13+4 912+6 027-1 115
14+4 912+6 325-1 413
15+4 912+6 631-1 719
16+4 912+6 945-2 033
17+4 912+7 267-2 355
18+4 912+7 598-2 686
19+4 912+7 937-3 025
20+4 912+8 286-3 374
21+4 912+8 643-3 731
22+4 912+9 010-4 098
23+4 912+9 387-4 475
24+4 912+9 774-4 862
25+4 912+10 171-5 259
Total+122 800+136 101+-13 301
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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