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Appartement T3 avec caves et parking

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface58.7m²
Coût Total122 416€
Loyer Annuel7 030€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 200 €
Surface : 58.7 m²
Prix au m² : 1 451,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITE SBI, A VENDRE, SAINT-BRIEUC, proche Bois Boissel, commerces et écoles, dans une résidence de 1967, un appartement T3 de 71m² au 4ème et dernier étage, comprenant : entrée, séjour ouvrant sur balcon exposé Sud, cuisine aménagée et équipée, 2 chambres dont une avec placard, salle de bains, wc. 2 caves et parking privatif. Chauffage collectif au gaz,. A RAFRAICHIR, CALME ET ENSOLEILLE (6.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 203 lots - dont 51 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/369.pdf

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.510285, -2.767557
Total : 122 416€
Prix d'acquisition : 85 200€
Travaux : 30 400€
Valeur du bien : 115 600€
Frais de notaire : 6 816€
Coût estimé : 6 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.7m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7030€/an
Fourchette totale : 465€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5574€ - 8865€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,72 €/m²
Basé sur :562 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 996 €
Prix d'achat :85 200 €
Décote à l'achat :-20 796€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-16 420€ (-15.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 652,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 669,13€
Coût de l'assurance :13 771,80€
Taxe foncière : 702,96€/an
Soit par mois : 58,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 58.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 58.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 030 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 416 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 775 €
Revenus locatifs : +7 030 €
Charges déductibles : -37 775 €
Résultat foncier Année 1 : -30 746 €(Déficit de 30 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 375 €/an
Revenus locatifs : +7 030 €
Charges déductibles : -7 375 €
Résultat foncier Années 2+ : -346 €/an(Déficit de 346 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9345.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 380 €(65% de 85 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 014 €/an
Calcul : 55 380 € × 3,636% = 2 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 030 €37 779 €4 125 €-30 750 €21 400 €9 350 €9 350 €
27 170 €7 270 €4 016 €-100 €100 €-9 350 €
37 314 €7 157 €3 903 €157 €--9 193 €
47 460 €7 040 €3 786 €420 €--8 772 €
57 609 €6 918 €3 665 €691 €--8 082 €
67 761 €6 793 €3 539 €968 €--7 113 €
77 916 €6 663 €3 409 €1 253 €--5 860 €
88 075 €6 529 €3 275 €1 546 €--4 315 €
98 236 €6 390 €3 136 €1 846 €--2 469 €
108 401 €6 247 €2 993 €2 154 €--314 €
118 569 €6 098 €2 844 €2 471 €---
128 740 €5 944 €2 690 €2 796 €---
138 915 €5 785 €2 531 €3 130 €---
149 094 €5 621 €2 367 €3 473 €---
159 275 €5 450 €2 196 €3 825 €---
169 461 €5 274 €2 020 €4 187 €---
179 650 €5 092 €1 838 €4 558 €---
189 843 €4 903 €1 649 €4 940 €---
1910 040 €4 708 €1 454 €5 332 €---
2010 241 €4 506 €1 252 €5 735 €---
2110 446 €4 297 €1 043 €6 148 €---
2210 655 €4 081 €827 €6 573 €---
2310 868 €3 857 €604 €7 010 €---
2411 085 €3 626 €372 €7 459 €---
2511 307 €3 387 €133 €7 920 €---
TOTAL225 160 €171 416 €59 669 €53 744 €21 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 450 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-6 420 €+7 896 €
2+1 476 €-30 €+1 506 €
3+1 476 €0 €+1 476 €
4+1 476 €0 €+1 476 €
5+1 476 €0 €+1 476 €
6+1 476 €0 €+1 476 €
7+1 476 €0 €+1 476 €
8+1 476 €0 €+1 476 €
9+1 476 €0 €+1 476 €
10+1 476 €0 €+1 476 €
11+1 476 €+647 €+829 €
12+1 476 €+839 €+637 €
13+1 476 €+939 €+537 €
14+1 476 €+1 042 €+434 €
15+1 476 €+1 148 €+328 €
16+1 476 €+1 256 €+220 €
17+1 476 €+1 368 €+108 €
18+1 476 €+1 482 €-6 €
19+1 476 €+1 600 €-124 €
20+1 476 €+1 720 €-244 €
21+1 476 €+1 845 €-369 €
22+1 476 €+1 972 €-496 €
23+1 476 €+2 103 €-627 €
24+1 476 €+2 238 €-762 €
25+1 476 €+2 376 €-900 €
Total+36 900 €+16 123 €+20 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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