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Vends T4 - 67.98m² - Marseille 10e Arrondissement 13010

Bien expiré
VilleMarseille 10e (13)
Surface67m²
Coût Total150 500€
Loyer Annuel11 398€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 417,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’office notarial HOUTMANN & Associés, SELURL vous propose : Appartement à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 2 Impasse bonnaud 13010 MARSEILLE 10

MARSEILLE, 13010 VENTE INTERACTIVE 1ERE OFFRE POSSIBLE : 95…

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Total : 150 500€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 142 900€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11398€/an
Fourchette totale : 778€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 9339€ - 13911€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 365 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 455 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-63 455€ (-40.0%)
Marge achat-revente :7 955€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 797,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 531,54€
Coût de l'assurance :13 168,75€
Taxe foncière : 1 139,79€/an
Soit par mois : 94,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 398 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 768 €
Revenus locatifs : +11 398 €
Charges déductibles : -54 768 €
Résultat foncier Année 1 : -43 370 €(Déficit de 43 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 970 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 868 €/an
Revenus locatifs : +11 398 €
Charges déductibles : -6 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21970.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 398 €54 773 €5 206 €-43 375 €21 400 €21 975 €21 975 €
211 626 €6 737 €5 070 €4 889 €--17 086 €
311 858 €6 595 €4 929 €5 263 €--11 822 €
412 096 €6 449 €4 782 €5 647 €--6 176 €
512 337 €6 298 €4 631 €6 040 €--136 €
612 584 €6 141 €4 474 €6 444 €---
712 836 €5 978 €4 312 €6 858 €---
813 093 €5 810 €4 143 €7 283 €---
913 355 €5 636 €3 969 €7 719 €---
1013 622 €5 455 €3 789 €8 166 €---
1113 894 €5 269 €3 602 €8 625 €---
1214 172 €5 075 €3 409 €9 097 €---
1314 455 €4 875 €3 208 €9 581 €---
1414 744 €4 667 €3 001 €10 077 €---
1515 039 €4 453 €2 786 €10 587 €---
1615 340 €4 230 €2 563 €11 110 €---
1715 647 €4 000 €2 333 €11 647 €---
1815 960 €3 761 €2 095 €12 199 €---
1916 279 €3 514 €1 847 €12 765 €---
2016 605 €3 258 €1 592 €13 347 €---
2116 937 €2 993 €1 327 €13 944 €---
2217 275 €2 719 €1 052 €14 557 €---
2317 621 €2 435 €768 €15 186 €---
2417 973 €2 140 €474 €15 833 €---
2518 333 €1 836 €169 €16 497 €---
TOTAL365 079 €165 095 €75 532 €199 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 394 €-6 420 €+8 814 €
2+2 394 €0 €+2 394 €
3+2 394 €0 €+2 394 €
4+2 394 €0 €+2 394 €
5+2 394 €0 €+2 394 €
6+2 394 €+1 892 €+502 €
7+2 394 €+2 057 €+337 €
8+2 394 €+2 185 €+209 €
9+2 394 €+2 316 €+78 €
10+2 394 €+2 450 €-56 €
11+2 394 €+2 588 €-194 €
12+2 394 €+2 729 €-335 €
13+2 394 €+2 874 €-480 €
14+2 394 €+3 023 €-629 €
15+2 394 €+3 176 €-782 €
16+2 394 €+3 333 €-939 €
17+2 394 €+3 494 €-1 100 €
18+2 394 €+3 660 €-1 266 €
19+2 394 €+3 830 €-1 436 €
20+2 394 €+4 004 €-1 610 €
21+2 394 €+4 183 €-1 789 €
22+2 394 €+4 367 €-1 973 €
23+2 394 €+4 556 €-2 162 €
24+2 394 €+4 750 €-2 356 €
25+2 394 €+4 949 €-2 555 €
Total+59 850 €+59 995 €+-145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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