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Maison T6 -centre village Lafrançaise - avec extérieur

VilleLafrançaise (82)
Surface157.69
Coût Total202 420
Loyer Annuel16 436
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 500 €
Surface : 157.69 m²
Prix au m² : 897,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison T6 -centre village Lafrançaise - avec extérieur - L'agence immobilière Diamantéa à Lafrançaise vous propose à la vente

une Maison de village Type 6 , 157,69 m² Centre de Lafrançaise Extérieur

Située au cœur du village de Lafrançaise, cette maison de type 6 offre de beaux volumes et un fort potentiel, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d’investissement locatif.

D’une surface habitable de 157,69 m², elle bénéficie d’un extérieur agréable et de la proximité immédiate de toutes les commodités : écoles, collège, médecin, commerces, stationnement à proximité.

Composition du bien :

Rez-de-chaussée :

Hall d’entrée Cuisine indépendante Pièce de vie d’environ 30 m² Buanderie avec douche créé en partie et un WC Une Véranda donnant accès à la cour d’environ 20m2 , 1er étage :

Trois chambres d’environ 13 m², 14 m² et 20 m² Une Salle d’eau

2e étage :

Deux chambres supplémentaires d’environ 13 m²

3e étage :

Les Combles

Travaux à prévoir :

Électricité, système de chauffage à revoir, Rafraîchissement, … à convenir selon votre projet et vos envies

Les + :

Emplacement central Beaux volumes Extérieur rare en cœur de village Fort potentiel d’aménagement Idéal famille ou investisseur Double vitrage 2 entrées possible par la cour et porte d'entrée principale

À visiter sans tarder pour découvrir tout le potentiel de ce bien !

Ville : Lafrançaise
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82130
Coordonnées : 44.127590, 1.240430
Total : 202 420
Prix d'acquisition : 141 500
Travaux : 49 600
Valeur du bien : 191 100
Frais de notaire : 11 320
Coût estimé : 11 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157.69
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16436€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 13506€ - 20003€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,84 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 882
Prix d'achat :141 500
Décote à l'achat :-132 382 (-48.3%)
Marge achat-revente :71 462€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 045,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 149,63
Coût de l'assurance :17 205,70
Taxe foncière : 1 643,65€/an
Soit par mois : 136,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 182,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 157.69 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 50 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à revoir - sécurité et conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 500
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900
    Parquet flottant: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture chambres: 65 m² × 20€/m² = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lafrançaise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 436 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 465
Revenus locatifs : +16 436
Charges déductibles : -58 465
Résultat foncier Année 1 : -42 029(Déficit de 42 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 629
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +16 436
Charges déductibles : -8 865
Résultat foncier Années 2+ : 7 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20628.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 975(65% de 141 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 345 €/an
Calcul : 91 975 € × 3,636% = 3 345
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 43658 4726 540-42 03521 400 €20 635 €20 635 €
216 7658 6956 3638 070--12 565 €
317 1018 5126 1818 588--3 977 €
417 4438 3245 9929 119---
517 7918 1295 7979 662---
618 1477 9285 59610 220---
718 5107 7205 38810 791---
818 8807 5055 17311 376---
919 2587 2834 95111 975---
1019 6437 0534 72112 590---
1120 0366 8164 48413 220---
1220 4376 5714 23913 866---
1320 8456 3183 98614 527---
1421 2626 0573 72515 206---
1521 6885 7863 45515 901---
1622 1215 5073 17516 614---
1722 5645 2192 88717 345---
1823 0154 9212 58918 094---
1923 4754 6132 28118 862---
2023 9454 2951 96319 650---
2124 4243 9671 63520 457---
2224 9123 6271 29521 285---
2325 4103 27694422 134---
2425 9192 91458223 005---
2526 4372 53920723 898---
TOTAL526 465202 04794 150324 41921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 419
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 452-6 420+9 872
2+3 4520+3 452
3+3 4520+3 452
4+3 452+1 543+1 909
5+3 452+2 899+553
6+3 452+3 066+386
7+3 452+3 237+215
8+3 452+3 413+39
9+3 452+3 593-141
10+3 452+3 777-325
11+3 452+3 966-514
12+3 452+4 160-708
13+3 452+4 358-906
14+3 452+4 562-1 110
15+3 452+4 770-1 318
16+3 452+4 984-1 532
17+3 452+5 203-1 751
18+3 452+5 428-1 976
19+3 452+5 659-2 207
20+3 452+5 895-2 443
21+3 452+6 137-2 685
22+3 452+6 386-2 934
23+3 452+6 640-3 188
24+3 452+6 901-3 449
25+3 452+7 169-3 717
Total+86 300+97 326+-11 026
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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