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Maison T6 -centre village Lafrançaise - avec extérieur

Bien expiré
VilleLafrançaise (82)
Surface157.69m²
Coût Total202 420€
Loyer Annuel16 436€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 500 €
Surface : 157.69 m²
Prix au m² : 897,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison T6 -centre village Lafrançaise - avec extérieur - L'agence immobilière Diamantéa à Lafrançaise vous propose à la vente

une Maison de village Type 6 , 157,69 m² Centre de Lafrançaise Extérieur

Située au cœur du village de Lafrançaise, cette maison de type 6 offre de beaux volumes et un fort potentiel, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d’investissement locatif.

D’une surface habitable de 157,69 m², elle bénéficie d’un extérieur agréable et de la proximité immédiate de toutes les commodités : écoles, collège, médecin, commerces, stationnement à proximité.

Composition du bien :

Rez-de-chaussée :

Hall d’entrée Cuisine indépendante Pièce de vie d’environ 30 m² Buanderie avec douche créé en partie et un WC Une Véranda donnant accès à la cour d’environ 20m2 , 1er étage :

Trois chambres d’environ 13 m², 14 m² et 20 m² Une Salle d’eau

2e étage :

Deux chambres supplémentaires d’environ 13 m²

3e étage :

Les Combles

Travaux à prévoir :

Électricité, système de chauffage à revoir, Rafraîchissement, … à convenir selon votre projet et vos envies

Les + :

Emplacement central Beaux volumes Extérieur rare en cœur de village Fort potentiel d’aménagement Idéal famille ou investisseur Double vitrage 2 entrées possible par la cour et porte d'entrée principale

À visiter sans tarder pour découvrir tout le potentiel de ce bien !

Ville : Lafrançaise
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82130
Coordonnées : 44.127590, 1.240430
Total : 202 420€
Prix d'acquisition : 141 500€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 191 100€
Frais de notaire : 11 320€
Coût estimé : 11 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157.69m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16436€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 13506€ - 20003€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,84 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 882 €
Prix d'achat :141 500 €
Décote à l'achat :-132 382€ (-48.3%)
Marge achat-revente :71 462€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 045,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 149,63€
Coût de l'assurance :17 205,70€
Taxe foncière : 1 643,65€/an
Soit par mois : 136,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 182,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 157.69 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 50 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à revoir - sécurité et conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture chambres: 65 m² × 20€/m² = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lafrançaise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 436 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 465 €
Revenus locatifs : +16 436 €
Charges déductibles : -58 465 €
Résultat foncier Année 1 : -42 029 €(Déficit de 42 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +16 436 €
Charges déductibles : -8 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20628.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 975 €(65% de 141 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 345 €/an
Calcul : 91 975 € × 3,636% = 3 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 436 €58 472 €6 540 €-42 035 €21 400 €20 635 €20 635 €
216 765 €8 695 €6 363 €8 070 €--12 565 €
317 101 €8 512 €6 181 €8 588 €--3 977 €
417 443 €8 324 €5 992 €9 119 €---
517 791 €8 129 €5 797 €9 662 €---
618 147 €7 928 €5 596 €10 220 €---
718 510 €7 720 €5 388 €10 791 €---
818 880 €7 505 €5 173 €11 376 €---
919 258 €7 283 €4 951 €11 975 €---
1019 643 €7 053 €4 721 €12 590 €---
1120 036 €6 816 €4 484 €13 220 €---
1220 437 €6 571 €4 239 €13 866 €---
1320 845 €6 318 €3 986 €14 527 €---
1421 262 €6 057 €3 725 €15 206 €---
1521 688 €5 786 €3 455 €15 901 €---
1622 121 €5 507 €3 175 €16 614 €---
1722 564 €5 219 €2 887 €17 345 €---
1823 015 €4 921 €2 589 €18 094 €---
1923 475 €4 613 €2 281 €18 862 €---
2023 945 €4 295 €1 963 €19 650 €---
2124 424 €3 967 €1 635 €20 457 €---
2224 912 €3 627 €1 295 €21 285 €---
2325 410 €3 276 €944 €22 134 €---
2425 919 €2 914 €582 €23 005 €---
2526 437 €2 539 €207 €23 898 €---
TOTAL526 465 €202 047 €94 150 €324 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 452 €-6 420 €+9 872 €
2+3 452 €0 €+3 452 €
3+3 452 €0 €+3 452 €
4+3 452 €+1 543 €+1 909 €
5+3 452 €+2 899 €+553 €
6+3 452 €+3 066 €+386 €
7+3 452 €+3 237 €+215 €
8+3 452 €+3 413 €+39 €
9+3 452 €+3 593 €-141 €
10+3 452 €+3 777 €-325 €
11+3 452 €+3 966 €-514 €
12+3 452 €+4 160 €-708 €
13+3 452 €+4 358 €-906 €
14+3 452 €+4 562 €-1 110 €
15+3 452 €+4 770 €-1 318 €
16+3 452 €+4 984 €-1 532 €
17+3 452 €+5 203 €-1 751 €
18+3 452 €+5 428 €-1 976 €
19+3 452 €+5 659 €-2 207 €
20+3 452 €+5 895 €-2 443 €
21+3 452 €+6 137 €-2 685 €
22+3 452 €+6 386 €-2 934 €
23+3 452 €+6 640 €-3 188 €
24+3 452 €+6 901 €-3 449 €
25+3 452 €+7 169 €-3 717 €
Total+86 300 €+97 326 €+-11 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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