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Achat : Maison Béruges (86190)

Bien expiré
VilleBéruges (86)
Surface108m²
Coût Total168 920€
Loyer Annuel11 806€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison en pierre comprenant un séjour avec cheminée insert, une cuisine aménagée, trois chambres dont deux en enfilade, une salle de bain et un Wc. Une cave, un atelier, un garage avec atelier au dessus et petits toits. Elle profite d'une belle orientation sud-est avec une vue dégagée et arborée et d'un jardin d'environ 1000 m². Mode de chauffage : insert + convecteurs électriques Toiture : fibro ciment + tuiles.

Ville : Béruges
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86190
Coordonnées : 46.555290, 0.201930
Total : 168 920€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 39 320€
Valeur du bien : 159 320€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.11€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11806€/an
Fourchette totale : 827€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 9929€ - 14037€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :834,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 884,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 526,32€
Coût de l'assurance :14 780,50€
Taxe foncière : 1 180,60€/an
Soit par mois : 98,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 983,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour de la cuisine avec peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour la cuisine
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 320 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 320€
    Isolation des combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation légère cuisine: 1 cuisine complète = 3000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béruges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 806 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 729 €
Revenus locatifs : +11 806 €
Charges déductibles : -46 729 €
Résultat foncier Année 1 : -34 922 €(Déficit de 34 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 409 €/an
Revenus locatifs : +11 806 €
Charges déductibles : -7 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13522.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 806 €46 734 €5 642 €-34 928 €21 400 €13 528 €13 528 €
212 042 €7 264 €5 492 €4 778 €--8 750 €
312 283 €7 108 €5 337 €5 175 €--3 575 €
412 529 €6 948 €5 176 €5 581 €---
512 779 €6 781 €5 010 €5 998 €---
613 035 €6 610 €4 838 €6 425 €---
713 295 €6 432 €4 660 €6 864 €---
813 561 €6 248 €4 476 €7 314 €---
913 833 €6 058 €4 286 €7 775 €---
1014 109 €5 861 €4 089 €8 249 €---
1114 391 €5 657 €3 885 €8 734 €---
1214 679 €5 447 €3 675 €9 233 €---
1314 973 €5 229 €3 457 €9 744 €---
1415 272 €5 004 €3 232 €10 269 €---
1515 578 €4 771 €2 999 €10 807 €---
1615 889 €4 530 €2 758 €11 360 €---
1716 207 €4 281 €2 509 €11 927 €---
1816 531 €4 023 €2 251 €12 508 €---
1916 862 €3 756 €1 984 €13 106 €---
2017 199 €3 480 €1 709 €13 719 €---
2117 543 €3 195 €1 423 €14 348 €---
2217 894 €2 900 €1 128 €14 994 €---
2318 252 €2 595 €823 €15 657 €---
2418 617 €2 279 €508 €16 338 €---
2518 989 €1 953 €181 €17 036 €---
TOTAL378 150 €165 142 €81 526 €213 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 479 €-6 420 €+8 899 €
2+2 479 €0 €+2 479 €
3+2 479 €0 €+2 479 €
4+2 479 €+602 €+1 877 €
5+2 479 €+1 799 €+680 €
6+2 479 €+1 928 €+551 €
7+2 479 €+2 059 €+420 €
8+2 479 €+2 194 €+285 €
9+2 479 €+2 333 €+146 €
10+2 479 €+2 475 €+4 €
11+2 479 €+2 620 €-141 €
12+2 479 €+2 770 €-291 €
13+2 479 €+2 923 €-444 €
14+2 479 €+3 081 €-602 €
15+2 479 €+3 242 €-763 €
16+2 479 €+3 408 €-929 €
17+2 479 €+3 578 €-1 099 €
18+2 479 €+3 753 €-1 274 €
19+2 479 €+3 932 €-1 453 €
20+2 479 €+4 116 €-1 637 €
21+2 479 €+4 304 €-1 825 €
22+2 479 €+4 498 €-2 019 €
23+2 479 €+4 697 €-2 218 €
24+2 479 €+4 901 €-2 422 €
25+2 479 €+5 111 €-2 632 €
Total+61 975 €+63 903 €+-1 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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