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Immeuble 12 pièces 580 m²

Bien expiré
VilleLeyme (46)
Surface580m²
Coût Total805 580€
Loyer Annuel72 817€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+1 243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 701 000 €
Surface : 580 m²
Prix au m² : 1 208,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 12 pièces 580 m²

Sur 870 m² immeuble locatif composé de 9 appartements: 2 T3 bis, Logements en excellent &tat tous dotés d'un doublevitrage et d'une isolation renforcée Ce bien vous est présenté par Jacques Capel , votre conseiller indépendant Dr House Immo, joignable au [Coordonnées masquées] ou par email [Coordonnées masquées] Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 580 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Leyme
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46120
Coordonnées : 44.805645, 1.887728
Total : 805 580€
Prix d'acquisition : 701 000€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 749 500€
Frais de notaire : 56 080€
Coût estimé : 56 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 580m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 12.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 6068€/mois
Loyer annuel estimé : 72817€/an
Fourchette totale : 4939€ - 7455€/mois
Fourchette annuelle : 59272€ - 89458€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 179,84 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :684 304 €
Prix d'achat :701 000 €
Décote à l'achat :+16 696€ (+2.4%)
Marge achat-revente :-121 276€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :805 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 989,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :228,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 218,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :391 374,47€
Coût de l'assurance :68 474,30€
Taxe foncière : 7 281,73€/an
Soit par mois : 606,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 068,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 824,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 243,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, bien que le double vitrage soit déjà présent
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface totale
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:0€
    Vérification et amélioration des menuiseries extérieures: estimation nécessaire, pas de coût estimé
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Leyme (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 72 817 €/an
Calcul : 6 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 805 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 739 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 282 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 562 €
Revenus locatifs : +72 817 €
Charges déductibles : -85 562 €
Résultat foncier Année 1 : -12 745 €(Déficit de 12 745 €)
Imputable sur revenu global : 12 745 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 37 062 €/an
Revenus locatifs : +72 817 €
Charges déductibles : -37 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 755 €/an
Prix d'achat du bien : 701 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 455 650 €(65% de 701 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 569 €/an
Calcul : 455 650 € × 3,636% = 16 569 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
172 817 €85 588 €27 067 €-12 771 €12 771 €--
274 274 €36 369 €26 349 €37 904 €---
375 759 €35 626 €25 605 €40 133 €---
477 274 €34 857 €24 836 €42 418 €---
578 820 €34 061 €24 040 €44 759 €---
680 396 €33 238 €23 217 €47 158 €---
782 004 €32 386 €22 365 €49 618 €---
883 644 €31 505 €21 484 €52 139 €---
985 317 €30 593 €20 573 €54 724 €---
1087 023 €29 650 €19 630 €57 373 €---
1188 764 €28 675 €18 654 €60 089 €---
1290 539 €27 666 €17 645 €62 874 €---
1392 350 €26 622 €16 601 €65 728 €---
1494 197 €25 541 €15 521 €68 656 €---
1596 081 €24 424 €14 403 €71 657 €---
1698 003 €23 268 €13 247 €74 735 €---
1799 963 €22 072 €12 051 €77 891 €---
18101 962 €20 835 €10 814 €81 127 €---
19104 001 €19 555 €9 534 €84 446 €---
20106 081 €18 230 €8 210 €87 851 €---
21108 203 €16 860 €6 840 €91 342 €---
22110 367 €15 443 €5 422 €94 924 €---
23112 574 €13 977 €3 956 €98 597 €---
24114 826 €12 460 €2 439 €102 365 €---
25117 122 €10 891 €870 €106 231 €---
TOTAL2 332 360 €690 392 €391 374 €1 641 968 €12 771 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 831 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 641 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 72 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 292 €-3 831 €+19 123 €
2+15 292 €+11 371 €+3 921 €
3+15 292 €+12 040 €+3 252 €
4+15 292 €+12 725 €+2 567 €
5+15 292 €+13 428 €+1 864 €
6+15 292 €+14 148 €+1 144 €
7+15 292 €+14 885 €+407 €
8+15 292 €+15 642 €-350 €
9+15 292 €+16 417 €-1 125 €
10+15 292 €+17 212 €-1 920 €
11+15 292 €+18 027 €-2 735 €
12+15 292 €+18 862 €-3 570 €
13+15 292 €+19 719 €-4 427 €
14+15 292 €+20 597 €-5 305 €
15+15 292 €+21 497 €-6 205 €
16+15 292 €+22 420 €-7 128 €
17+15 292 €+23 367 €-8 075 €
18+15 292 €+24 338 €-9 046 €
19+15 292 €+25 334 €-10 042 €
20+15 292 €+26 355 €-11 063 €
21+15 292 €+27 403 €-12 111 €
22+15 292 €+28 477 €-13 185 €
23+15 292 €+29 579 €-14 287 €
24+15 292 €+30 710 €-15 418 €
25+15 292 €+31 869 €-16 577 €
Total+382 300 €+492 590 €+-110 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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