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Maison

VilleNéré (17)
Surface202m²
Coût Total259 620€
Loyer Annuel17 657€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 896,04 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 202 m², 9 pièces, 6 chambres, Orientation sud, 722 m² de terrain, 2 salles de douche, 6 places de parking, Chauffage électrique

Fort potentiel locatif !!! Ancien moulin au bord d'un petit ruisseau, divisé en 2 maisons, situation calme, idéal pour les amoureux de la nature. Maison 1 - ( 135 m² ) Très lumineuse, avec un grand séjour ( possibilité d'installer un poêle à bois ), une cuisine, une buanderie, un Wc séparé avec lavabo et une salle d'eau. 4 chambres Maison 2 - ( 65m² ) avec 2 chambres, est actuellement louée jusqu'en décembre 2025, offrant un revenu locatif immédiat de 420 par mois. Habitable et peut être remise à jour. Pas de gros travaux à prévoir. Chauffage électrique, assainissement individuel. Fenêtres double vitrage. A 2 minutes des commerces de proximité (pharmacie, boulangerie, boucherie). 10 minutes d'AULNAY De Saintonge avec toutes les commodités, supermarché, écoles, vétérinaire, restaurants, marché 2 fois par semaine... A Voir Absolument ! !! Potentiel Très Intéressant ! !!

Ville : Néré
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17510
Coordonnées : 45.974303, -0.236223
Total : 259 620€
Prix d'acquisition : 181 000€
Travaux : 64 140€
Valeur du bien : 245 140€
Frais de notaire : 14 480€
Coût estimé : 14 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1471€/mois
Loyer annuel estimé : 17657€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 13883€ - 22456€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :935 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 870 €
Prix d'achat :181 000 €
Décote à l'achat :-7 870€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-70 750€ (-37.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 131,04€
Coût de l'assurance :22 716,75€
Taxe foncière : 1 765,69€/an
Soit par mois : 147,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 471,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 508,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour du carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (PVC ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en PVC en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Mise aux normes électrique recommandée pour sécurité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 140 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète (10 m²): 7000€ (meubles et carrelage) + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Salle de bain:11 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 5000€ (sanitaires et carrelage) + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 560€
    Revêtement sol (72 m²): 30€/m² × 72 = 2160€, Main d'œuvre: 3240€ = 5400€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds (72 m²): 40€/m² × 72 = 2880€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité (6 chambres): 200€/chambre × 6 = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€
  • Chauffage - Remplacement système:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 657 €/an
Calcul : 1 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 529 €
Revenus locatifs : +17 657 €
Charges déductibles : -75 529 €
Résultat foncier Année 1 : -57 872 €(Déficit de 57 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 389 €/an
Revenus locatifs : +17 657 €
Charges déductibles : -11 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36472.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 650 €(65% de 181 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 278 €/an
Calcul : 117 650 € × 3,636% = 4 278 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 657 €75 538 €8 723 €-57 881 €21 400 €36 481 €36 481 €
218 010 €11 166 €8 492 €6 844 €--29 637 €
318 370 €10 926 €8 252 €7 444 €--22 193 €
418 738 €10 678 €8 004 €8 059 €--14 133 €
519 112 €10 422 €7 748 €8 690 €--5 443 €
619 495 €10 157 €7 482 €9 338 €---
719 885 €9 882 €7 208 €10 002 €---
820 282 €9 598 €6 924 €10 684 €---
920 688 €9 304 €6 630 €11 383 €---
1021 102 €9 001 €6 326 €12 101 €---
1121 524 €8 686 €6 012 €12 837 €---
1221 954 €8 361 €5 687 €13 593 €---
1322 393 €8 024 €5 350 €14 369 €---
1422 841 €7 676 €5 002 €15 165 €---
1523 298 €7 316 €4 642 €15 982 €---
1623 764 €6 944 €4 269 €16 820 €---
1724 239 €6 558 €3 884 €17 681 €---
1824 724 €6 159 €3 485 €18 564 €---
1925 218 €5 747 €3 073 €19 471 €---
2025 723 €5 320 €2 646 €20 403 €---
2126 237 €4 879 €2 204 €21 359 €---
2226 762 €4 422 €1 748 €22 340 €---
2327 297 €3 949 €1 275 €23 348 €---
2427 843 €3 461 €786 €24 383 €---
2528 400 €2 955 €280 €25 445 €---
TOTAL565 556 €257 130 €126 131 €308 426 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 426 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 708 €-6 420 €+10 128 €
2+3 708 €0 €+3 708 €
3+3 708 €0 €+3 708 €
4+3 708 €0 €+3 708 €
5+3 708 €0 €+3 708 €
6+3 708 €+1 168 €+2 540 €
7+3 708 €+3 001 €+707 €
8+3 708 €+3 205 €+503 €
9+3 708 €+3 415 €+293 €
10+3 708 €+3 630 €+78 €
11+3 708 €+3 851 €-143 €
12+3 708 €+4 078 €-370 €
13+3 708 €+4 311 €-603 €
14+3 708 €+4 549 €-841 €
15+3 708 €+4 795 €-1 087 €
16+3 708 €+5 046 €-1 338 €
17+3 708 €+5 304 €-1 596 €
18+3 708 €+5 569 €-1 861 €
19+3 708 €+5 841 €-2 133 €
20+3 708 €+6 121 €-2 413 €
21+3 708 €+6 408 €-2 700 €
22+3 708 €+6 702 €-2 994 €
23+3 708 €+7 004 €-3 296 €
24+3 708 €+7 315 €-3 607 €
25+3 708 €+7 634 €-3 926 €
Total+92 700 €+92 528 €+172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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